20240402-丝路海洋_北京_科技-从年报看债务安全性——万科企业股份有限公司_12页_868kb

一、业绩表现

万科2023年年报显示，营业收入、净利润、毛利率等关键指标均下滑幅度显著。经营活动现金流较2022年降幅较大，但净资产收益率有所回升。与行业对比，万科营收利润规模仍处领先地位，但经营活动现金流、毛利率相较竞争对手表现较弱，净负债率和现金短债比持续上升，债务风险增加。

二、有息债务

• 债务规模与结构：万科有息债务规模2020-2023年持续增长，短期债务占比明显高于长期债务。
• 融资成本变化：2023年利息支出增长较快，综合融资成本可能上升。
• 偿债计划：未来两年计划削减部分债务，并通过优化债务结构缓解偿债压力。

三、销售业务与存货

• 销售表现
  2023年销售金额同比下降48%，为近年低点，两年复合增长率转负，与行业趋势一致。
• 存货情况
  截至2023年末，存货规模较2021年下降66%，但在建开发产品和拟开发产品仍需关注资金压力。
• 减值准备
  近三年存货减值准备降幅较大，反映去化压力及资产重估压力增加，开发周期较长项目面临较大风险。

四、开源节流

• 业务拓展
  万科其他业务表现亮眼：物业管理收入增长超100%，社区商业收入增长42%；新业务领域如公募REITs、保障性租赁住房也在推进中。
• 财务节流
  2023年高管自愿放弃奖金，工资福利总额基本持平。公司同时首次11年来未分红，缓解债务压降。

五、应收应付与少数股东权益

• 资金往来
  其他应收款与应付款变动显示，与联营、合营公司的合作较多，合作模式较为清晰。
• 股东结构
  少数股东权益同比下滑，但同母公司权益变动趋势一致，说明新资金引入可能受限。

六、债券与保障

• 债券风险
  债务规模庞大，净利润可用于偿债的比例较低，净负债率较高，高融资成本加重了债务负担。
• 资金保障
  尽管2023年现金及现金等价物充足，但受制于预售监管机制，实际可调用资金受到限制。
• 融资渠道
  万科在协调机制和经营性物业贷款方面拓展新型融资方式，通过经营贷拓宽现金流来源。

七、结语

债务安全性需关注：

1. 销售回暖：销售回升与现金流回款是改善债务结构的前提。
2. 协调融资：房地产融资协调机制、经营性物业贷款等创造性融资方式将是短期缓解压力的主要手段。
3. 股东支持：若销售持续低迷，大股东可能作为保障企业流动性的重要依靠。

整体来看，万科仍需在开源节流、资金优化方面强化执行能力，方能应对行业下行造成的债务风险。