2015-04-01-世界资源研究所-中国城市轨道加物业开发的本土化实践_深圳的启示_44页_1mb

中国城市轨道加物业开发的本土化实践：深圳的启示

核心内容

本研究分析了中国城市轨道交通与物业开发相结合的融资模式，指出其在新型城镇化背景下的重要性与可行性。深圳作为探索这一模式较为成熟的案例，提供了可借鉴的经验，但也面临制度、规划与执行层面的挑战。研究认为，轨道加物业开发模式有助于缓解政府财政压力，优化城市空间结构，实现土地溢价回收，提高轨道交通项目的财务可持续性。

主要观点

• 轨道交通融资困境：目前以政府资金和政府担保信贷为主的轨道交通融资方式难以满足日益增长的资金需求，还可能引发政府债务风险、城市蔓延、耕地破坏等问题。
• 轨道加物业开发的潜力：该模式通过将土地溢价收益与轨道交通建设运营相结合，为城市提供可持续的融资渠道，同时促进城市紧凑发展和土地高效利用。
• 深圳的创新实践：深圳在轨道加物业开发方面进行了多阶段探索，包括政府主导、土地作价出资、公私合作等模式，逐步建立了一套较为成熟的融资与开发机制。
• 制度与规划挑战：国内在土地出让制度、城市规划协调性、控规弹性等方面仍存在制度障碍，影响轨道加物业开发的实施效果。
• 深圳的政策与机制优势：深圳通过灵活的土地出让机制、多部门协同规划、以及创新的控规调整方式，提高了轨道加物业开发的实施效率与土地溢价回收能力。

关键信息

轨道加物业开发定义

轨道加物业开发是一种将轨道交通建设与沿线土地开发相结合的融资模式，通过土地溢价回收补偿轨道交通建设与运营成本。其核心在于政府、轨道交通企业与开发商的联合开发与收益分配。

深圳的三个发展阶段

1. 第一期（1998-2004）：政府资金为主，地铁公司不参与土地开发。
2. 第二期（2006-2011）：政府出资结合土地带特定条件招拍挂与地价返还，初步引入市场化机制。
3. 第三期（2011-2016）：土地作价出资为主，政府以土地资产注入地铁公司，实现土地溢价回收与分配的制度化。

深圳与香港的对比

深圳的创新措施

• 土地作价出资：政府以土地使用权作价出资，降低前期资金压力，提高土地开发效率。
• 控规弹性机制：深圳在控规中引入容积率修正系数，允许一定范围内的灵活调整，提高土地开发收益。
• 多部门协同规划：深圳市发改委、规土委、地铁公司和港铁公司共同参与，提升规划的市场响应能力。
• 公私合作模式：深圳探索与港铁合作，推动市场化运作，提升开发效率与项目收益。

实施建议

• 国家层面：应立法支持轨道加物业开发，修订相关土地法规，推广成功经验。
• 城市规划层面：建立以公交为导向的规划体系，确保轨道交通与土地开发的同步性。
• 地方层面：
  • 推动跨部门整合决策，形成部门合力。
  • 改进城市规划和轨道交通规划体系，制定城市规划条例和指导意见。
  • 加强分层出让和土地储备机制，提高土地管理效率。
  • 出台系统性地方法律文件，松绑制度约束。
  • 提升地方技术团队力量，增强项目实施能力。
• 融资机制：
  • 科学、灵活确定政府出资规模和方式。
  • 建立政府与项目公司间风险分担机制。
  • 鼓励私营资本参与，完善绩效合同和企业监管机制。

项目实施流程

1. 建立土地溢价回收与分配机制：确定政府与企业间的成本与收益分配，鼓励社会企业参与。
2. 创造土地溢价机会：通过城市规划与设计，提升站点周边土地价值。
3. 实现土地溢价回收：明确土地权属，推动项目公司进行物业开发与经营。
4. 土地溢价再分配：通过内部化机制，将收益用于轨道交通建设与运营。

推广条件

• 适用城市：正在建设或计划建设轨道交通的城市。
• 适用行业：轨道交通、城市轻轨、城市与郊区通勤铁路等。
• 制度保障：需突破现有土地出让制度壁垒，建立更灵活的规划与融资机制。

附录信息

• 土地溢价定义：土地溢价是指轨道交通带来土地价值提升的部分。
• 深圳地铁加物业开发项目清单：共14个，涵盖城市中心区与边缘区。
• 土地出让与市场化程度比较：深圳与香港在融资方式、规划机制、土地管理等方面存在显著差异。

总结

轨道加物业开发模式是中国城市轨道交通融资创新的重要方向。深圳的实践表明，该模式在融资机制、城市规划与土地管理等方面具有显著优势，但也面临制度、规划和实施上的挑战。推广该模式需国家层面立法支持、城市层面建立以公交为导向的规划体系、地方层面推动跨部门协作与制度创新。深圳的经验为国内其他城市提供了重要参考，但需结合本地实际情况，因地制宜地推进。