房地产行业专题研究-白名单：“先立”一视同仁举措，“后破”行业融资难题-240409-天风证券-25页_1mb

房地产行业融资政策及白名单机制分析（2024年4月）

1. 研究背景

2021年下半年以来，面对房企债务风险暴露，政策层面逐步加强融资支持。2024年1月起，多地推广“融资协调机制”，通过“白名单”制度分类支持开发商，优先保障项目开发贷款及资金回笼，对行业信用风险、销售趋势及地方政策执行力度变化保持高度关注。

2. 政策与机制核心内容

2.1 “融资协调机制”

• 设立结构：由地级市政府主导，住建部门与金融机构协同，分三步筛选项目：
  1. 房企申报项目，住建部门初审；
  2. 银行分支机构风控审核；
  3. 总行审批贷款或延期还贷。
• 政策目标：实现“保交付”，避免个别企业风险蔓延至整体市场，强调“项目风险”与“企业风险”分离。
• 关键突破：
  • 出险房企优质项目不再受集团债务限制；
  • 商业银行通过市场化评估项目融资申请；
  • 覆盖“正常”与“困难”项目，形成差异化支持模式。

截至2月29日，全国31省276个城市建立协调机制，提出6000个项目，审批通过合同贷款超2000亿元。

2.2 “白名单”机制

• 项目标准：
  • 项目在建施工且资金基本周转；
  • 拥有足够抵押物和预售资金不被挪用；
  • 项目企业具备开发能力或集团下属正常资金链。
• 分组策略：
  • 正常项目（抵押物充足）65.5%；
  • 困难项目（资金基本平平衡）34.5%。
• 主体分布：
  • 民企83%（占首批白名单84%）、国央企14%、城投3%。

3. 企业融资支持与偿债压力

3.1 典型企业表现

• 头部国企/央企：如招商蛇口、保利发展享有较高信用评级，融资获取相对顺畅，部分企业境外债覆盖倍数达15x以上；
• 民营/出险房企：如碧桂园、融创、佳兆业覆盖比低于8x（如佳兆业仅1.25x），白名单机制对其资金“腾挪”及稳交付起关键作用。

3.2 融资趋势

• 国内贷款占比降至12.2%（历史低点）；
• 银行贷款融资协调机制2024年新增贷款金额显著，民企项目入选率高，民营房企融资一视同仁。

4. 市场影响与风险提示

• 短期影响：

  • 预计政策落地加速，当前行业底部区域存在超跌反弹机会；
  • 地方国企与非国央企业风险化解优先，信用修复引导资金流向。

• 长期风险：

  • 中小房企资金压力持续转嫁给头部企业，销售断崖如超预期将放大行业波动；
  • 信用风险蔓延将削弱金融机构对地产行业的整体信心。

5. 投资建议

• 推荐标的：
  • 地方龙头：招商蛇口、保利发展；
  • 物业与代建企业：招商积余、保利物业、绿城管理控股；
  • 关注保障房及城中村改造主题，具备政策支持红利。
• 节奏把握：短期博弈超跌反弹，中期关注融资政策执行有效性，长期评估销售修复与行业债务周期拐点。

图表视图参考《1图白名单机制响应程度概览》及《2表重点房企白名单项目采用情况》截图略过

6. 风险提示

• 行业信用风险蔓延；
• 销售与拿地数据低于预期；
• 地方政策执行不及预期。