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波兰中部仓库市场Q1 2026总结

核心内容

波兰中部仓库市场在2026年第一季度表现出稳定的趋势，尽管新增供应量有所下降，但租赁活动依然保持增长。该地区作为波兰第三大工业和物流市场，具有显著的区位优势和交通网络，成为物流运营商和零售企业的重要分销中心。

市场概况

• 仓库总面积：截至2026年第一季度末，现代化仓库总面积达510万平方米，占波兰工业和物流总供应量的13.7%。
• 空置率：Q1 2026空置率为6.7%，同比下降3.3个百分点。
• 租赁活动：总租赁量为23万平方米，同比增长近50%。
• 租赁结构：
  • 续租：56%
  • 新签：32%
  • 扩张性租赁：12%

租赁与租金信息

• 租金水平：仓库租金范围为欧元3.80-4.50/平方米/月，与上一季度保持稳定。
• 办公空间租金：询问办公空间租金为欧元10.00-12.50/平方米/月。
• 服务费：服务费为PLN 4.00-7.00/平方米/月。
• 免租期：标准租赁条款中包含1-1.5个月的免租期。

供应情况

• 新供应：Q1 2026新增供应约26,999平方米，同比减少44%。
• 在建供应：截至Q1 2026，仍有超过16万平方米的现代仓库空间处于建设中，同比减少36%。
• 主要在建项目：
  • Mapletree Piotrków：41,600平方米
  • Segro Logistics Park Stryków 第二栋建筑：37,900平方米
  • MLP Łódź：37,000平方米
• 预租协议：所有开发项目均通过预租协议落实，没有投机性空间在建。

区位与经济背景

• 地理位置：波兰中部位于国家中心，交通便利，是连接东西部的重要节点。
• 交通网络：
  • 高速公路总长度：275公里
  • 主要高速公路：A1、A2
  • 铁路连接：与中国的铁路连接，强化了其在丝绸之路经济带中的作用
• 主要物流枢纽：斯特里科、罗兹、皮奥特鲁夫·特里布纳尔斯ki。
• 人口与经济：
  • 人口：230万
  • 月均工资（企业部门）：600兹罗提（税前）
  • 月均工资（交通和仓储行业）：8,500兹罗提（税前）
  • 失业率：6.7%

仓库库存分布

现有库存排名前五的仓库目的地如下：

1. 罗兹东站：1.49万平方米
2. 斯特里科夫：1.13万平方米
3. 格拉比卡：33万平方米
4. 兹格里兹：29万平方米
5. 罗兹西：24万平方米

未来展望

市场整体保持健康发展态势，租赁活动强劲，空置率持续下降。开发商对新项目的启动较为谨慎，主要集中在已预租的项目上，反映了市场对需求的稳定预期。

联系方式

• 波兰联系人：+48 22 596 50 50 / www.KnightFrank.com.pl
• 研究团队：Dorota Lachowska (dorota.lachowska@pl.knightfrank.com)
• 资本市场：Michał Grabara (michal.grabara@pl.knightfrank.com)
• CEO：Charles Taylor (charles.taylor@pl.knightfrank.com)
• 工业机构：Marta Keszkowska-Rodriguez (marta.keszkowska@pl.knightfrank.com)
• 估值与顾问：Małgorzata Krzystek (malgorzata.krzystek@pl.knightfrank.com)

报告说明

• 本报告由Knight Frank波兰研究团队发布，涵盖波兰主要城市和地区，以及办公、零售、工业、酒店等商业市场领域。
• 报告按季度发布，提供独立预测、市场分析及定制化服务。
• 本报告仅供一般信息参考，不构成任何投资建议或决策依据。