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曼谷办公室市场概览 - 2021年Q2

市场概况

2021年第二季度，曼谷办公室市场呈现以下特点：

• 供应与需求：净吸收量首次转正（21,000平方米），但供应量增长（增加106,500平方米），总占用空间达459万平方米。供应与需求差距持续扩大。
• 空置率：市场平均空置率下降至83.0%，较上季度下降1.2个百分点，创十年新低。
• 租金变化：平均问租租金环比下跌1.2%，同比上涨1.3%。各等级租金波动明显，A级下降0.8%，B级与C级分别下降0.6%和上升1.3%。

经济环境

• 泰国经济增长预测上调至1.8%，但受第三波疫情影响，私人消费和旅游业复苏延迟。
• 商业信心指数（BSI）持续低于50，企业对未来半年信心疲软。
• 港口与航运问题仍是主要风险，服务出口萎缩。

供应动态

• 未来三年（至2026年）总供应量预计增加167万平方米，平均年增30.2万平方米。
• CBD区域供应保持主导地位，但空置率高企，非CBD区域需求上升。
• 新项目落地时间面临疫情延迟风险，可能导致实际供应不及预期。

需求分析

• 新增租赁达7.8万平方米，超十年平均水平，但数据仍低于疫情前水平。
• 租金压力促使部分企业转向利润分成式共享办公模式或灵活租赁条款，有效租金下降。
• 各行业动态需求显著，科技、电商、物流和医疗健康领域表现突出。

定价趋势

• 全市场平均租金同比上涨1.3%，但环比下降1.2%。
• CBD租金环比微跌0.6%，非CBD区域同比涨幅达1.5%。
• 各等级租金变化：A级下降幅度最大（同比2.3%），C级租金增长最快（同比4.3%）。

区域表现

• CBD区域：平均租金环比降0.6%，空置率下降0.7%。
• 非CBD区域：租金涨幅显著（上涨1.5%），空置率降幅较大（下降1.9%）。

未来展望

• 2021年下半年新供应风险增大，净租赁需求仍疲软，市场或再度失衡。
• 远程办公趋势强化将持续改变需方行为，混合办公模式成主流，对空间类型需求重新定义。
• 土地所有者与开发商需快速调整定位，转向灵活租金、免租期等非传统策略以应对潜在需求下降。
• 长期来看，市场或将步入租赁周期“低谷期”，并面临重建租约结构的转型压力。