20221009-首创证券-固定收益研究报告_传统930_之后地产政策还将如何演绎_11页_1mb

传统“930”政策后地产政策走势分析总结

核心内容

2022年9月29日至30日，政府出台了一系列房地产政策组合，旨在稳定市场、提振信心，推动房地产市场平稳复苏。这些政策包括首套房贷款利率阶段性下调、居民换购住房个税减免优惠以及首套公积金贷款利率下调，显示出政策向“因城施策”和“托底为主”的方向倾斜。

主要观点

• 政策工具灵活多样：此次政策组合体现了政策工具的多样化和灵活性，通过利率调整、税费优惠、公积金利率下调等方式，减轻购房者负担，增强市场流动性。
• 政策传导注重改善型需求：政策不仅支持刚需，还特别关注改善型换房需求，通过个税退税优惠等手段加速购房者决策，提升短期成交量。
• 市场信心尚未扭转：尽管政策有所松绑，但市场信心仍需时间恢复，企业间表现分化明显，央企相对稳健，而部分民营房企则面临较大压力。
• 未来政策仍具宽松空间：政策组合预计将呈现渐进式宽松，包括放宽多套房购买限制、取消或缩短限售时限、降低首付比例和二套房贷利率等。

关键信息

一、政策内容概述

• 首套房贷款利率下限调整：符合条件的城市可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消首套房贷款利率下限。
• 居民换购住房个税减免：自2022年10月1日起至2023年12月31日，出售现住房并在一年内重新购买住房的纳税人可享受个税退税优惠。
• 公积金贷款利率下调：首套公积金贷款利率下调0.15个百分点，5年以下为2.6%，5年以上为3.1%。

二、政策影响分析

• 利率差异化调控：利率调降幅度普遍有望降至4%以下，部分城市可能降至3.6%-3.8%。
• 换购链条激活：个税减免政策与二手房带押过户等措施相结合，有助于激活二手房市场，促进一二手房联动效应。
• 一线城市影响显著：由于非普通住宅认定及房屋增值较高，一线城市换购税费偏高，因此该政策对其影响更为明显。

三、市场表现

• 新房市场低迷：8月和9月，55个城市新房成交同比分别下降25%和13%，一线城市9月实现同比正增长。
• 二手房市场回暖：8城二手房成交分别同比增长27%和24%，其中北京已基本恢复至2019-2021年月均水平。
• 房企分化明显：央企如保利、中海、招商蛇口、华润置地等表现相对较好，而多数民营企业销售额同比下降，部分出险企业降幅显著。

四、政策展望

• 继续推进宽松政策：未来政策仍可能在限购、限售、二套房贷利率等方面进一步放宽。
• 债券市场预期变化：9月份长端利率上行，10年期国债收益率攀升至2.76%，反映政策宽松预期及海外不确定性。
• 信贷支持预期增强：Q4信贷体量有望提升，宽信用格局将进一步传导，政府可能加大房企融资支持力度。

风险提示

• 房地产调控政策效果不及预期
• 销售端下行幅度进一步加剧
• 融资环境持续恶化，供给端出清速度过快
• 房价超预期下跌，导致银行、房企、居民资产价值缩水
• 停工烂尾楼盘增多，断供风险加剧

分析师信息

• 分析师：王嵩
• 经验：八年房地产行业研究经验
• 就职经历：曾就职于国海证券、中信建投证券，2020年11月加入首创证券

投资建议与评级说明

• 投资建议比较标准：以报告发布后6个月内市场表现为基准，相对沪深300指数进行比较。
• 股票评级：
  • 买入：相对沪深300指数涨幅15%以上
  • 增持：相对沪深300指数涨幅5%-15%之间
  • 中性：相对沪深300指数涨幅-5%至5%之间
  • 减持：相对沪深300指数跌幅5%以上
• 行业评级：
  • 看好：行业超越整体市场表现
  • 中性：行业与整体市场表现基本持平
  • 看淡：行业弱于整体市场表现

附录：政策时间线

资料来源

• 政府公告
• 首创证券研究报告
• Wind、克而瑞、中指院等市场数据平台