2020商业步行街改造提升白皮书-戴德梁行-2020.7-46页_7mb

报告摘要

商业步行街改造提升白皮书总结

核心内容

商业步行街作为城市商业与文化的重要载体，其改造提升已成为推动城市更新、促进消费、拉动内需的重要手段。当前我国商业步行街普遍面临文化内核缺失、功能定位模糊、业态内容同质化、建筑规划混乱等问题，亟需通过系统性改造提升，实现高质量、高品位发展。

主要观点

政策推动：自2018年起，国家出台多项政策，明确将商业步行街改造提升作为城市商业升级和消费促进的重点任务。商务部确定了首批11条步行街为改造提升试点，旨在培育具有国际国内领先水平的步行街。
社会需求变化：传统步行街因业态老化、缺乏休闲空间、人流拥挤等问题，难以吸引年轻客群。大数据显示，多数传统步行街的年轻客流比例不足35%，急需在功能定位、业态结构和文化内涵上进行调整。
市场环境挑战：商业步行街面临产权分散、文化缺失、业态单一、建筑规划混乱等实操难点，这些问题限制了其发展潜力和可持续性。
改造提升方向：以“以人为本”的理念为核心，注重商业与文化的融合，通过业态优化、品牌升级、智慧化运营、绿色无废等手段，全面提升步行街的吸引力和商业价值。

关键信息

改造提升要点

统一经营权
- 政府与专业运营商合作，推动产权整合和统一管理。
- 成功案例包括伦敦金丝雀码头、东京六本木等，均通过多方协作实现步行街的高质量发展。
内容调整
- 定位调整：明确步行街的多元功能定位，包括商业、文化、旅游等。
- 业态调整：引入多元化业态，如休闲体验、文化展示、科技体验等，以提升街区吸引力。
- 品牌资源：吸引国际品牌入驻，打造“首店”“旗舰店”等具有代表性的商业项目。
规划调整
- 交通规划：采用分时段步行街模式，优化交通动线，提升街区可达性与体验感。
- 功能复合：打造集商业、办公、居住、文化、旅游等多功能于一体的复合型商业街区。
- 绿色无废：引入绿色健康业态，推动可持续发展。
国际化发展
- 强调本土文化与国际元素的结合，通过文化展示、特色建筑、国际品牌等提升步行街的国际吸引力。
- 例如，重庆洪崖洞因巴渝建筑风格和特色体验吸引大量国内外游客。
科技赋能
- 推进智慧商业建设，利用5G、大数据、AI等技术提升街区智能化水平。
- 智慧平台的建设有助于精准管理、提升消费者体验。
人与环境互动
- 注重公共空间的互动性与体验感，打造具有社交功能的步行街。
- 引入沉浸式体验、景观设计、科技装置等，增强步行街的吸引力与活力。

发展趋势

POD模式：以步行系统为导向的发展模式，通过“以街带片，以片带区”的方式，带动周边区域协同发展。
智慧化运营：推动5G、大数据、人工智能等技术在步行街中的应用，打造智能化、数据驱动的商业环境。
绿色可持续：倡导绿色无废理念，推动环保型商业街区建设。
文化融合：通过挖掘本土文化资源，打造具有文化辨识度和吸引力的步行街。
功能多元化：商业步行街将向多功能、复合型空间发展，提升街区的综合价值。

实操难点与解决方案

实操难点

产权分散：影响统一规划与管理。
文保问题：历史街区改造需兼顾文化保护与商业发展。
长短期利益平衡：改造初期可能影响短期收益，需兼顾长远发展。
交通规划混乱：人车混行、缺乏合理动线设计。

解决方案

统一经营权：由政府主导，联合社会资本或专业运营商进行产权整合。
内容优化：通过业态调整、品牌升级、文化展示等提升步行街吸引力。
智慧平台建设：引入科技手段，提升运营效率和消费者体验。
绿色无废：推动环保理念，建设可持续发展的商业环境。

优秀案例

城市	步行街名称	主要策略	特点
上海	南京路步行街	品牌升级、业态优化、智慧化改造	品牌集聚、5G覆盖、文化与商业融合
西安	大唐不夜城	文化IP输出、线上平台引流、业态融合	唐代风格、夜经济、文化体验
南京	夫子庙步行街	文化挖掘、夜经济打造、特色活动策划	历史文化、夜游秦淮河、沉浸式体验
重庆	解放碑步行街	品质提升、国际化发展、智慧平台建设	多样化业态、5G覆盖、四首经济