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详细总结：工业与物流市场

核心内容概览

本报告聚焦于英国工业与物流市场的投资、回报、租户活动、租金增长及发展动态，涵盖2024年第二季度至第三季度的数据与预测，以及相关行业趋势。

投资情况

• 工业与物流投资总额：截至2024年第三季度，工业与物流投资总额达到52亿英镑，低于2023年前三季的75亿英镑。
• 预期趋势：预计第四季度投资活动将有所回升。
• REITs与上市房地产公司：本年度REITs和上市房地产公司投资占比达18%，高于2023年的5%。
• 收益率变化：工业与物流等效收益率在8月进一步压缩至6.26%，但仍高于英国国债收益率（236bps）。
• 英国国债收益率：10年期国债收益率在8月继续上升至4.0%，随后有所回落。

回报表现

• 资本增长：2024年8月，工业资本年增长率为0.53%，高于7月的0.36%。
• 总回报率：2024年8月，工业总回报率升至5.49%，较7月的**5.31%**有所提升。
• 月度增长：8月月度资本增长为0.24%，总回报率为0.64%，均高于7月。

租户市场活动

• 租户签约面积：2024年第三季度，租户签约面积为930万平方英尺，略低于上一季度的950万平方英尺，但仍高于过去两年平均水平（840万平方英尺）。
• 空置率：截至2024年第三季度末，英国工业空置率为7.3%，较第二季度的**6.9%**有所上升。
• 重要交易：
  • ID Logistics与Prologis签订10年租约，租用342,500平方英尺的物流中心。
  • 英国国防部以2000万英镑收购位于Aycliffe Business Park的半导体制造工厂，面积为310,000平方英尺，对国防供应链具有重要意义。

租金增长

• 年租金增长率：截至2024年8月，英国工业租金年增长率为6.1%，略低于7月的6.3%。
• 租金增长预测：根据RealFor预测，2024年英国工业租金预计增长4.7%，2025年放缓至3.4%，五年复合年增长率（CAGR）为3.3%。
• 区域预测：
  • 西南部地区：预计2024年租金增长最强，达6.2%。
  • 伦敦：五年租金增长预期为4.2%。

发展动态

• 2024年开发完成量：预计全年开发完成量约为2200万平方英尺，其中1500万平方英尺已在今年完成。
• 新项目：
  • Wrenbridge和Bridges Fund Management计划在Hemel Hempstead投资5000万英镑，开发一个100,000平方英尺的物流设施，预计于2025年底交付。
  • 项目目标为实现净零碳排放，并符合EPC A+和BREEAM Outstanding的可持续发展标准。

行业趋势

• 制造业PMI：9月制造业PMI降至51.5，较8月的52.5略有下降，但仍高于50的中性水平，显示制造业仍保持增长。
• 全球供应链压力指数（GSCPI）：9月GSCPI为0.13，较8月的0.20有所下降，反映全球供应链压力缓解，但中东局势可能影响亚洲与欧洲的集装箱贸易。
• 制造业产出与订单：制造业产出和订单均出现下滑，预计未来三个月产出将再次下降，企业对即将来临的预算持谨慎态度。
• 物流岗位需求：物流与运输行业的职位空缺持续上升，近四周的职位空缺略高于去年同期水平。
• 在线零售渗透率：排除汽车燃料后，英国在线零售渗透率在8月微降至27.6%，但仍符合往年季节性趋势。
• 在线食品零售渗透率：在线食品零售渗透率保持在9.0%，与过去两年平均水平一致。

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