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投资市场总结

核心内容

本报告聚焦于英国工业与物流地产市场的投资表现、租金增长、供需关系及政策影响，同时涵盖零售与整体房地产市场的前景分析。数据来源包括Knight Frank Research、MSCI、RealFor、Macrobond等机构。

市场表现与预测

工业与物流地产投资总回报率（年化）

• 2024年预测回报率：6.9%
• 2025年预测回报率：9.1%
• 2026年预测回报率：8.7%
• 2027年预测回报率：7.6%
• 2028年预测回报率：7.1%
• 2024-2028年复合年增长率（CAGR）：8.1%

其他地产类型预测

• 办公楼：2024年1.1%，2028年7.1%，CAGR 7.2%
• 零售：2024年8.0%，2028年6.9%，CAGR 7.8%
• 其他地产：2024年6.5%，2028年7.3%，CAGR 7.7%
• 整体地产：2024年5.2%，2028年7.0%，CAGR 7.7%

列示地产

列示地产总回报率指数

• 源自Knight Frank Research与Macrobond的数据。

占用情况

占用单位（面积超过50,000平方英尺）

• Q2 2024数据显示，整体市场占用量强劲，达到近两年来的最高水平。

占用单位按租户类型分布（最近四季度）

• 分布：制造业、零售业、其他
• 源自Knight Frank Research的数据。

空置率

• 空置率：6.9%，为2014年以来的最高水平。
• 可供应面积：7800万平方英尺，但其中3800万平方英尺为低质量资产，难以满足大型租户需求。

租金增长

市场平均租金增长率（以2010年为基准）

• 2024年：4.7%
• 2025年：3.4%
• 2026年：2.7%
• 2027年：2.8%
• 2028年：3.0%
• 2024-2028年CAGR：3.3%

各地区租金增长预测

市场评论

• 工业与物流市场呈现混合信号：宽松的货币政策和扩大的租户需求提振了市场情绪，但基础设施投资削减和增长前景疲软削弱了整体信心。
• 英国制造业PMI指数：7月升至52.1，为2022年7月以来最高，显示生产增长加速，出口订单趋于稳定，劳动力水平上升。
• 全球供应链压力指数（GSCPI）：6月上升至-0.03，显示供应链问题加剧，红海局势未见缓和，航运公司持续绕行好望角。
• CBI工业趋势调查：7月显示，超过25%的制造商预期未来三个月产出将上升，为自2022年3月以来最强预期。
• 物流行业就业空缺率：同比下降8.3%，但整体呈上升趋势。
• 在线零售渗透率：6月下降至27.1%，但较去年同期有所上升。
• 在线食品零售渗透率：6月下降至8.9%，较5月略有下降，但高于去年同期。

亚马逊回归扩张模式

• 2022年春季，亚马逊放缓了新仓库的租赁，并在2023年考虑出售或转租现有空间。
• 2019年以来，亚马逊累计租赁2500万平方英尺的工业与物流空间，占市场总量的10%以上。
• 在40万平方英尺的市场中，亚马逊占据25%的租赁份额。
• 2024年5月，亚马逊宣布将在东米德兰的SEGRO物流园区建设200万平方英尺的仓库，标志着其回归扩张模式。
• 预计第二季度后，市场活动将保持强劲，尤其在大型单位市场中。

大型仓库供应紧张

• 供应水平处于十年高位，但高质量供应有限。
• 市场对大型单位的需求更为集中，少数主要租户主导了需求。
• 近年来，开发商对大型单位的建设持谨慎态度，除非已有租户确认。
• Q2 2024的租赁需求强劲，达930万平方英尺，为近两年最高。
• 供应不足将导致竞争加剧和租金上涨压力。

利率调整预期

• 投资者期待利率下调，但预期被不断推迟。
• 8月1日，英国央行将利率下调25个基点至5.00%，但部分委员反对。
• 预计9月利率维持5%不变，11月再降25个基点，2025年进一步放松政策。
• 利率下降将使政府债券收益率下降，提升工业与物流地产的相对吸引力。

政策影响

• 新的工党政府提出“重启经济增长”、“取消规划限制”和“改善北英格兰铁路连接”等承诺，受到物流行业欢迎。
• 但财政大臣Rachel Reeves宣布削减基础设施支出，包括取消铁路复兴计划、A303隧道和A27绕行项目，影响物流行业增长潜力。

税收前景

• 财政部审计显示，2024-2025财年政府支出可能比3月预算增加220亿英镑（占GDP的0.8%）。
• 预计10月预算可能包含税收上调，特别是资本利得税（CGT）。
• 增加CGT税率至边际收入税率，并恢复通胀抵扣，可能增加175亿英镑年收入，对商业地产投资者造成影响。

关键联系人

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