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Abu Dhabi Office Market Review - Summer 2023

核心内容

本报告总结了2023年上半年阿布扎比办公室市场的表现，分析了租金趋势、供应情况、需求来源以及投资活动等关键因素。

主要观点

市场表现稳定

• 阿布扎比办公室市场整体保持稳定，主要由于新供应有限，而企业需求持续上升。
• Corniche/Downtown 的Grade A办公室租金保持不变，但自2020年1月以来上涨了4%。
• Abu Dhabi Freezones（包括Al Reem Island）的平均租金在过去12个月上涨了31%，达到AED 1,600 psm。

ADGM扩张影响显著

• ADGM的管辖范围在2023年4月扩展至Al Reem Island，使其成为全球最大的金融区之一，总面积达14.4百万平方米。
• 扩张有助于缓解办公室供应紧张的问题，并简化企业申请金融服务许可（FSP）的过程。
• ADGM的扩张符合其2023-2027增长战略，旨在推动金融行业成为阿布扎比GDP的重要贡献者（目前占6.3%）。

供应有限

• 阿布扎比未来两年预计仅新增109,500平方米的办公室供应，主要分布在Al Raha Beach、Abu Dhabi mainland、Al Reem Island和Khalifa City。
• Aldar Properties与Mubadala的合资项目预计在2026年新增63,000平方米，但目前仍处于“启动”阶段，尚未动工。

需求增长

• 2023年上半年，阿布扎比办公室市场新增需求为79,000平方米，主要来自银行与金融（27%）、石油与天然气（21%）和商业服务（7%）行业。
• Grade A办公室的平均占用率达到92%，较去年年底上升了4个百分点，反映出供需失衡加剧。

投资市场活跃

• 2023年上半年，阿布扎比商业办公室销售交易额达到AED 13亿，相比去年同期增长220%。
• 近70%的交易发生在Al Reem Island和Al Maryah Island，主要由于这些区域的Grade A供应稀缺且受ADGM扩张影响。

关键信息

• 租金趋势：

  • Abu Dhabi Mainland: 从Q1 2021的AED 1,350 psm上涨至Q2 2023的AED 1,425 psm，12个月涨幅为5.6%。
  • Abu Dhabi Freezones: 从Q1 2021的AED 1,238 psm上涨至Q2 2023的AED 1,600 psm，12个月涨幅为30.6%。
  • Corniche/Downtown: 从Q1 2021的AED 1,750 psm微跌至Q2 2023的AED 1,792 psm，12个月涨幅为0.2%。
  • Capital Centre: 租金保持稳定，为AED 1,483 psm。

• 需求来源：

  • 银行与金融：21,200平方米
  • 石油与天然气：16,700平方米
  • 商业服务：5,800平方米
  • 零售与休闲：5,100平方米

• 投资交易：

  • 2023年上半年，Al Reem Island和Al Maryah Island的交易额合计为AED 919百万，占总交易额的70%。

• 平均占用率：

  • 阿布扎比办公室平均占用率为92%，达到历史高位。

结论

阿布扎比办公室市场在2023年上半年表现出较强的韧性，得益于有限的供应和持续增长的需求。ADGM的扩张为市场带来了新的活力，同时提升了阿布扎比作为区域金融中心的吸引力。未来两年的供应增长有限，预计将进一步加剧供需矛盾，推动租金上涨。