20211201-中诚信国际-高收益民营房企风险面面观系列（一）下篇_民营房企美元债集中兑付压力较大_再融资不畅尾部风险或将持续暴露_14页_2mb

高收益民营房企美元债风险分析总结

核心内容概述

近期，民营房企美元债市场面临较大兑付压力，融资环境持续恶化，尾部风险不断暴露。2021年6月以来，蓝光发展、恒大、阳光100等房企接连出现负面事件，引发市场对房地产行业信用资质恶化的担忧。地产美元债指数在6月至10月间大幅下跌，但11月中旬政策暖意释放后，市场情绪有所缓和，指数止跌反弹。

整体来看，地产行业进入调整期，高杠杆、快周转的运营模式难以为继，房企需回归产品实力与管理能力，提升自身信用水平。在当前融资渠道受限、销售去化放缓的背景下，弱资质房企信用风险持续出清，而优质房企则具备一定的抗风险能力。

主要观点

• 融资环境恶化：2021年1-10月，高收益民营房企美元债净融资流出83.43亿美元，同比大幅减少32.77%。融资渠道不畅，再融资能力持续下滑。
• 信用风险加剧：市场风险偏好下降，弱资质房企美元债发行利率和利差震荡上行，由1月的5.90%升至10月的11%，信用利差也由542BP升至1031.5BP。
• 尾部风险集中释放：2021年6月至10月，地产美元债市场经历多轮信用事件冲击，高收益美元债指数累计下跌37.90%，投资级指数下跌11.11%。
• 到期压力显著：截至2021年11月12日，高收益民营房企美元债存量规模达1151.24亿美元，2022年一季度将迎来集中偿付高峰，部分房企面临较大偿债压力。
• 市场信心修复缓慢：尽管政策释放利好信号，但资金更多流向高等级国有房企，民营房企再融资环境仍不乐观，投资者信心恢复需时间。

关键信息

一、房企美元债发展历史与市场表现

• 2010-2013年：境内融资收紧，境外发债政策宽松，美元债发行规模和净融资额快速增长。
• 2014-2016年：境内融资放松，美元债发行规模下降。
• 2016年底：首次提出房地产长效机制，境内融资再次收紧，美元债发行规模回升。
• 2019年7月：发改委发布778号文，限制房企外债用于置换中长期境外债务，净融资额回落。
• 2020年以来：房地产调控政策密集落地，尾部风险加速释放，高收益美元债指数大幅下跌。

二、高收益民营房企美元债再融资能力分析

• 发行规模减少：2021年1-10月，样本主体累计发行美元债65只，同比减少32.77%，净融资流出83.43亿美元。
• 发行利率上行：加权发行利率由1月的5.90%升至10月的11%，信用利差由542BP升至1031.5BP。
• 融资成本上升：市场风险偏好下降，弱资质主体再融资成本显著增加，美元债融资渠道逐步收缩。

三、美元债到期压力测算

• 存量规模：截至2021年11月12日，高收益民营房企美元债存量达1151.24亿美元，其中含回售条款的债券规模较少。
• 未来三年偿付压力：2022-2025年，美元债到期规模分别为285.03亿美元、261.45亿美元、208.01亿美元、178.52亿美元。
• 2022年集中兑付月份：1月、3月、4月、6月、10月为偿债高峰期。
• 重点风险主体：恒大、佳兆业、花样年、融信、新城等房企面临较大到期及回售压力，估值波动和信用风险值得关注。

四、市场情绪与政策影响

• 政策暖意释放：央行鼓励加快按揭及开发贷投放、开辟还债绿色通道等措施，提振市场信心。
• 市场情绪缓和：11月中旬美元债指数止跌反弹，高收益涨幅16.16%，投资级涨幅7.04%。
• 资金流向国有房企：投资者更倾向优质国有房企，民营房企信心修复仍需时间。

五、未来展望

• 行业进入调整期：房地产行业总体供需关系已出现拐点，进入单边或震荡下行阶段。
• 弱资质房企信用风险出清：在去杠杆化改革中，弱资质、高债务房企信用风险持续暴露。
• 投资建议：建议关注经营稳健、土储优质、短期债务压力较小的房企，择机参与。

结论

当前民营房企美元债市场面临严峻挑战，融资环境持续恶化，尾部风险不断释放。尽管政策有所松动，但市场信心恢复缓慢，资金仍偏向国有房企。未来三年，房企将面临集中偿付压力，弱资质房企信用风险或进一步加剧，而优质房企有望在行业调整中实现信用修复与价值重塑。建议投资者保持谨慎，关注经营稳健、财务结构合理的房企，把握结构性机会。