2003年-世界发展银行全球_Integrating_Housing_Wealth_into_the_Social_Safety_Net___The_Elderly_in_Moscow_28页_34mb

总结：将住房财富纳入社会安全网——莫斯科的老年人

核心内容

本研究探讨了俄罗斯及前苏联国家老年人住房财富在社会安全网中的潜在作用。尽管老年人在经济转型过程中面临收入不稳定和生活成本上升的问题，但他们通过住房私有化获得了大量未抵押的住房财富，这为构建“住房安全网保险”提供了机会。这种保险形式可以以较低的公共成本缓解贫困问题，甚至帮助部分老年人摆脱贫困，进入中等收入阶层。

主要观点

• 住房财富的重要性：老年人在前苏联国家中拥有大量住房财富，这在经济转型中成为他们的重要资产。
• 住房财富与收入的关系：尽管许多老年人收入较低，但住房财富使他们比其他群体更少陷入贫困。
• 住房财富的利用障碍：由于俄罗斯金融市场不发达，老年人难以通过借贷或出售住房来获取流动性。
• 金融工具的潜力：如反向抵押贷款（reverse annuity mortgage）等金融工具可以有效利用住房财富，缓解贫困。
• 莫斯科的特殊情况：莫斯科的住房市场相对活跃，老年人住房财富较高，因此该地区可能是实施此类金融工具的合适试点。

关键信息

一、住房财富的来源

1. 住房分配制度：在苏联时期，住房分配不依赖市场供需，导致住房质量较高且分布较为均匀。
2. 住房质量差异：斯大林时期的住房质量优于后来的克里姆林宫式住房，因此老年人更可能居住在这些高质量住房中。
3. 土地价值的积累：由于缺乏土地市场，苏联时期的住房密度较低，导致土地价值较高，进一步提升了住房财富的价值。

二、住房财富的规模

• 截至1995年，俄罗斯低收入老年人的住房财富总额约为110亿美元，相当于俄罗斯股市资本化的一半以上。
• 莫斯科的老年人住房财富比例远高于市场经济体，表明其具有更大的潜力。

三、金融工具的使用

1. 反向抵押贷款：允许老年人以住房作为抵押，获得定期支付，类似于养老金。
2. 美国经验：美国已有大量反向抵押贷款，且近年来年金市场迅速发展，为老年人提供了多种支付方式。
3. 风险与挑战：反向抵押贷款面临逆向选择和道德风险，如老年人可能不维护住房，或市场预期寿命与实际不符。

四、莫斯科老年人的贫困状况

• 莫斯科约有164,000个低收入老年人家庭，占所有家庭的5%以上。
• 这些家庭的收入水平接近贫困线，且住房财富较高，因此可能是反向抵押贷款的潜在受益者。
• 老年人的住房财富可作为社会安全网的重要补充，以较低成本解决贫困问题。

五、研究方法

• 使用莫斯科纵向家庭调查（MLHS）数据与俄罗斯人口寿命表结合，建立了一个基于美国住房与城市发展部的精算模型。
• 模型评估了老年人是否有足够的住房财富和流动性需求，以及反向抵押贷款是否能有效降低贫困率。

结论与建议

• 莫斯科的老年人住房财富较高，具有较强的潜在需求。
• 虽然俄罗斯目前缺乏反向抵押贷款市场，但其存在可能性较高。
• 在其他前苏联国家，老年人住房财富的情况可能类似，因此莫斯科的经验具有推广价值。
• 建议在俄罗斯建立低成本的社会安全网机制，以利用住房财富缓解贫困问题。

参考信息

• 本研究由世界银行运输与城市发展部的城市单位发布。
• 研究团队包括Robert Buckley、Kim Cartwright、Raymond Struyk和Edward Szymanoski。
• 莫斯科的住房市场相对活跃，公寓价格高于其他城市。
• 由于数据限制，研究采用莫斯科的可支配收入作为分析指标，并使用了第六轮俄罗斯纵向监测研究（RLMS）的贫困线标准。