20140613-中投证券-房地产_资金增速创新低_投资增速戒进入10_左右低速时代_17页_918kb

房地产行业2014年1-5月运行情况总结

核心内容

2014年1-5月，中国房地产行业整体呈现持续低迷态势，投资、新开工、销售及资金来源等关键指标均出现不同程度的下滑，行业进入低速发展阶段。

主要观点

• 投资增速放缓：全国房地产开发投资累计同比增速为14.7%，低于全年预期值15.5%，5月单月增速仅为10.5%，环比下降5个百分点。住宅投资增速低于非住宅。
• 新开工面积大幅下滑：1-5月房屋新开工面积同比下滑18.6%，降幅收窄3.5个百分点；施工面积同比增12.0%，增速回落0.8个百分点。
• 销售持续低迷：商品房销售面积同比下降7.8%，销售金额下降8.5%，住宅销售降幅最大，区域间表现差异明显，东部地区销售下滑显著。
• 资金来源收紧：房地产开发资金来源增速降至3.6%，创历史新低，定金及预收款、自筹资金增速进一步下滑，销售低迷和融资渠道受限影响行业资金链。
• 行业估值受限：行业投资增速进入10%左右的低速时代，去化速度、毛利及盈利水平下降，限制行业估值提升空间。
• 政策与市场影响：经济去杠杆、市场需求下降、信贷政策调整及融资渠道受限，是行业下行的主要原因。

关键信息

投资数据

• 全国房地产开发投资：1-5月累计3.07万亿元，同比增长14.7%；5月单月投资增速10.5%。
• 分物业类型：住宅投资增速为14.6%，办公楼为16.2%，商业营业用房为23.6%。
• 分区域：东部地区投资增速高于中西部，但整体仍处于下滑趋势。

开工建设数据

• 房屋新开工面积：1-5月累计59,912万平米，同比下降18.6%；5月单月新开工面积同比-7.9%。
• 房屋施工面积：1-5月累计586,081万平米，同比增长12.0%；5月单月施工面积同比-6.6%。

土地购置数据

• 土地购置面积：1-5月累计11,090万平米，同比下降5.7%；5月单月购置面积同比-11.2%。
• 土地成交价款：1-5月累计2,954亿元，同比增长8.7%；5月单月成交价款同比6.0%。

销售数据

• 商品房销售面积：1-5月累计36,070万平米，同比下降7.8%；5月单月销售面积同比-10.7%。
• 商品房销售额：1-5月累计23,674亿元，同比下降8.5%；5月单月销售额同比-10.8%。
• 分物业类型：住宅销售面积同比下降9.2%，销售额同比下降10.2%；办公楼销售面积同比下降5.9%，销售额同比下降14.1%；商业营业用房销售面积同比0.7%，销售额同比2.5%。
• 分区域：东部销售面积降幅最大，西部略降，中部持平略增。

资金来源

• 房地产开发资金来源：1-5月累计46,728亿元，同比增长3.6%；5月单月资金来源同比0.2%。
• 分项数据：国内贷款增速16.5%，利用外资同比下降24.5%，自筹资金增速9.8%，其他资金同比下降6.4%。
• 定金及预收款：1-5月累计11,458亿元，同比下降8.4%；5月单月同比下降10.7%。
• 个人按揭贷款：1-5月累计5,342亿元，同比下降1.2%；5月单月同比下降3.1%。

行业表现

• 行业评级：维持中性。
• 上市公司情况：共142家，总市值10,312.08亿元，占A股比例3.67%，平均市盈率253.99。
• 重点公司估值表：
  • 华夏幸福：13EPS 2.05，14EPS 2.87，P/RNAV 1.43，投资评级强烈推荐。
  • 泛海建设：13EPS 0.26，14EPS 0.35，P/RNAV 0.39，投资评级推荐。
  • 招商地产：13EPS 1.63，14EPS 2.03，P/RNAV 0.48，投资评级推荐。
  • 北京城建：13EPS 1.20，14EPS 1.51，P/RNAV 0.31，投资评级推荐。
  • 万科A：13EPS 1.37，14EPS 1.64，P/RNAV 0.64，投资评级推荐。
  • 中航地产：13EPS 0.70，14EPS 0.80，P/RNAV 0.48，投资评级推荐。
  • 福星股份：13EPS 0.94，14EPS 1.30，P/RNAV 0.33，投资评级推荐。
  • 荣盛发展：13EPS 1.54，14EPS 2.08，P/RNAV 0.80，投资评级推荐。
  • 保利地产：13EPS 1.01，14EPS 1.26，P/RNAV 0.49，投资评级推荐。

风险提示

• 全球流动性收紧：美联储退出QE可能引发全球流动性收紧。
• 经济、政策及行业持续恶化：行业可能面临进一步下行压力。

投资评级定义

• 强烈推荐：预期未来6-12个月内，股价相对沪深300指数涨幅20%以上。
• 推荐：预期未来6-12个月内，股价相对沪深300指数涨幅介于10%-20%之间。
• 中性：预期未来6-12个月内，股价相对沪深300指数变动介于+10%之间。
• 回避：预期未来6-12个月内，股价相对沪深300指数跌幅10%以上。

行业评级定义

• 看好：预期未来6-12个月内，行业指数表现优于沪深300指数5%以上。
• 中性：预期未来6-12个月内，行业指数表现相对沪深300指数持平。
• 看淡：预期未来6-12个月内，行业指数表现弱于沪深300指数5%以上。

研究团队简介

• 李少明：中投证券房地产行业首席分析师，工商管理硕士，16年证券研究经验，主要覆盖万科、保利地产、招商地产等公司。
• 张岩：中投证券房地产行业分析师，北京大学经济学院金融学硕士。

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