房地产行业2020年投资策略：政策纠偏终有时，寻找逆周期龙头-20191229-申万宏源-29页_1mb

政策纠偏终有时，寻找逆周期龙头

核心内容概述

本报告为2020年房地产行业投资策略分析，重点探讨政策调控、市场趋势、房企表现及投资建议等方面。核心观点包括：政策以“稳”为主，调控边际改善；一二线城市销售触底回升，棚改成为最大变量；房企议价能力提升，拿地开工比创新高；重视安全边际，寻找逆周期龙头房企。

主要观点

1. 政策环境

• “稳字当头”：2020年政策以稳定为主，因城施策逐步边际再均衡，保障刚需。
• 调控框架稳定：2020年整体调控框架保持稳定，板块进入窄幅波动区间。
• 政策纠偏：一线城市及都市圈政策有望进一步优化，促进销售回升。
• LPR下行预期：LPR出现拐点，五年期LPR在11月下调5个bp，房贷利率高位拐点或在明年出现。
• 居民杠杆率放缓：居民新增购房及房贷偿还端支出同比增速放缓，购房压力下降。

2. 市场趋势

• 一二线城市回暖：一二线城市销售触底回升，受益于人口净流入及产业结构优势。
• 三四线城市失速：三四线城市销售面积增速温和下行，房价持平预期上升。
• 棚改托底销售：棚改和扶贫是支撑三四线销售的主要因素，2020年棚改目标存在调整可能，预计带动销售面积8200万平。
• 库存压力温和：2020年库存小幅提升，去化周期约为27个月，房企去化压力未达历史峰值。
• 房企还债压力：2020年下半年房企还债压力较大，融资以借新还旧为主。

3. 房企表现

• 拿地转化比创新高：拿地到开工转化比达到1.5，说明房企对土地市场的掌控能力增强。
• 集中度提升：行业销售下行期集中度加速提升，龙头房企销售增速优于行业平均水平。
• 龙头房企稳健：招保万金等龙头房企土储丰富，经营持续性好，抗风险能力强。
• 地售比稳定：万科、金地等房企地售比稳定，受地价影响较小，业绩表现稳健。

4. 投资建议

• 推荐龙头房企：万科A、保利地产、金地集团、世茂股份，建议买入或增持。
• 关注业绩弹性：阳光城等房企在政策调整中表现更佳，建议增持。
• 重视安全边际：建议选择地售比控制良好、土储充足的房企，以应对市场波动。

关键信息总结

政策调控

• 房住不炒是核心基调，因城施策逐步优化。
• 2020年政策边际改善，调控范围趋于极致。
• 落户限制逐步放宽，利好大型城市。
• 棚改资金由PSL转向专项债，2020年存在调整可能。

市场表现

• 一二线城市销售触底回升，三四线城市销售温和下行。
• 棚改预计带动销售面积8200万平，成为2020年最大变量。
• 库存压力较小，去化周期预计提升至27个月。
• 拿地开工转化比达到历史高位，房企议价能力增强。

房企分析

• 龙头房企拿地集中度下降，转向注重安全性。
• 一二线布局较高的房企如阳光城、万科、金地等表现稳健。
• 地售比控制良好的房企如万科、金地等抗风险能力较强。

投资建议

• A股推荐：万科A（买入）、保利地产、金地集团、世茂股份（增持）、阳光城（增持）。
• 关注政策驱动型城市及房企，把握逆周期机会。
• 投资需考虑安全边际，选择具备较强抗风险能力的房企。

总结

2020年房地产行业在政策纠偏与市场调整中迎来新的机遇。政策以“稳”为主，调控边际改善，带动板块估值修复。一二线城市销售有望触底回升，三四线城市销售温和下行，棚改成为托底因素。房企议价能力提升，拿地开工比创新高，市场结构分化明显。龙头房企在市场调整中表现稳健，具备更强的抗风险能力。投资建议关注安全边际，优先选择地售比稳定、土储丰富的房企，如万科A、保利地产、金地集团、世茂股份等，同时关注业绩弹性较大的阳光城等企业。