20221115-群益证券-房地产融资改善加速_行业有望走出阴霾_6页_285kb
报告摘要
房地產融資改善加速行業有望走出陰霾
核心內容
近期，為應對房地產行業的資金壓力與市場低迷，中國央行及相關監管機構推出了一系列針對房企的金融支持政策，旨在穩定房企資金鏈、促進“保交樓”工作，並緩解市場情緒。這些政策的實施，預示著房地產行業正在逐步走出困境，但需求端的改善仍需時間。
主要政策與舉措
1. 债券融资支持工具擴大
- 11月1日：中債增進公司加大對民營房企發債的支持力度，目前正推進10余家房企的增信發債，涉及金額約200億元，已有6家發行，總額達68億元。
- 11月8日：交易商協會表示將繼續擴大民企債券融資支持工具，預計可支持約2500億元民企債券融資，後續視情況進一步擴容。
- 11月10日：交易商協會受理龍湖集團200億元儲架式中票註冊發行，成為第二輪增信發債的首個案例。
2. 融資新政出台
- 11月11日：央行和銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，共16條政策。
- 支持貸款和債券合理展期：貸款未來半年內到期的，可允許超出原規定多展期一年；無法兑付的債券可通過協商做出合理展期、置換等安排。
- 明確對新發放的配套融資形成不良的情況下，相關機構和人員已盡職的，可予免責。
3. 商業銀行保函置換預售監管資金
- 11月14日：銀保監會、住建部、央行聯合發文，指導商業銀行向優質房企出具保函，置換預售監管資金，置換額度不得超過監管賬戶中資金的30%。
房地產市場現狀
1. 保交樓有望加速推進
- 房地產竣工數據持續低迷，10月份竣工面積同比下降9.4%，1-10月同比下降18.7%。
- 全國有數以百計的樓盤停工，購房者停貸，引發民生問題。
- 隨著房企融資渠道逐步打通，保交樓工作有望加速推進，降低消費者對交付能力的擔憂，提升市場活力。
2. 需求端未見明顯改善
- 10月份房地產銷售金額同比下降23.7%，1-10月同比下降26.1%。
- 10月份銷售面積同比下降23.2%，1-10月同比下降22.3%。
- 尽管各地政策有所放鬆，但房企暴雷與收入預期下降使銷售持續低迷。
3. 债务風險尚未解除
- 2023年房企仍面臨還債壓力，年內無法償付的債務或通過展期或新發債來過渡。
- 明年房企仍有約9000億元的到期債務（2022年約9600億元），若銷售未改善、市場信心不足，風險仍將持續。
結論與展望
短期影響
- 融資改善有助於市場情緒釋放，預計房地產市場將出現明顯反彈。
- 政策偏重於資金端，目標是保交付與防範流動性風險，對需求端刺激有限。
中期展望
- 房地產需求仍處於低迷狀態，經濟下行壓力尚未消除，對明年的預期不能過於樂觀。
- 低估值、融資壓力較大的民營房企將顯著受益於此次政策改善。
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