20230514-国金证券-房地产行业研究_居民新增信贷转负_厦门参拍房企创纪录_18页_2mb

本周地产和物业板块表现

本周（5月8-12日），申万A股房地产板块本周涨跌幅为-18%，在各板块中位列第14；WIND港股房地产板块涨跌幅为-41%，在各板块中位列第19。物业板块表现更差，本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-68%，相对恒生中国企业指数和沪深300指数的相对收益分别为-48%和-49%。个股方面，地产涨跌分化明显，涨幅第一为国瑞健康（+113%），跌幅最大的是*ST中天（-238%）；物业涨跌幅前五为浦江中国（+72%）、荣万家（+65%），后五为正荣服务（-155%）、中奥到家（-145%）。

土地成交数据

本周全国300城宅地成交建面495万㎡，环比增长49%，同比下降40%，平均溢价率9%。2023年初至今累计成交建面11552万㎡，同比下降22%。领先房企中，华润置地权益拿地金额位列第一，达251亿元。土地溢价维持高位，部分核心城市交易活跃。

新房销售动态

本周35个城市商品房成交合计413万平米，环比增长89%，同比增长1%。一线城市表现最佳，环比增长101%，同比增长64%；二线城市环比增长86%，同比-3%；三四线增长82%，同比-51%。关键城市如成都新房销售热度较高，但整体需求仍不均衡。

二手房销售与信贷数据

本周15个城市二手房成交合计241万平米，环比大幅增长193%，同比增长55%，显示二手房市场更具弹性，一线城市和二线城市复苏较快。4月居民中长期贷款新增值转为负增长，减少1156亿元，环比由正转负。主要原因是房贷利率下行导致的提前还贷增多，以及银行透支贷款需求，与当月房地产销售表现不完全一致。

土地拍卖热点

厦门2023年首场土拍热度创历史新高，3宗宅地平均溢价率1039%，成交金额101亿元，核心城市核心区域地块需求强劲，头部房企受益。

政策与市场反馈

多地出台房地产利好政策，如郑州、合肥和深圳的契税补贴、贷款政策调整等，旨在支持住房需求和稳定市场，但政策提振效果不及预期，市场销售复苏缓慢，三四线城市恢复乏力。

主要风险与展望

宽松政策对市场提振不足，三四线城市恢复较弱。此外，多家房企出现债务违约问题，可能进一步抑制市场信心，导致房地产业良性循环难度加大。推荐有持续拿地能力的央国企地产股如建发国际集团、中国海外发展，以及物业板块如滨江服务、建发物业等。

总体评估

本周数据显露市场分化，核心城市优于三四线，政策支持力度在增加，但信贷疲软和债务问题构成主要风险。短期复苏仍存不确定性，长期看好核心房企和改善型物业板块。