> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 第四代住宅研究报告总结 ## 一、产品定义和演变情况 ### 1. 定义特征 第四代住宅是一种集绿色生态、垂直绿化、空中庭院等元素于一体的新型住宅形式，旨在将自然生态融入高层建筑，实现“户户有花园，层层有庭院”的居住愿景。其核心特征包括： - **垂直绿化**：每层住宅均有绿化覆盖，营造“空中森林”景观。 - **空中庭院**：每户拥有独立的空中庭院，可用于种植、休闲等用途。 - **高得房率**：空中庭院不计入容积率，提升实际使用面积。 - **智能化设计**：引入智能灌溉、灭蚊等设备，增强居住体验。 ### 2. 演变路径 第四代住宅的概念最早出现于2017年，其演变路径反映了我国住房需求和居住理念的升级过程： - **第一代住宅（1998年前）**：以解决住房短缺为主要目标，形态为筒子楼和单位大院，工艺为传统瓦匠工艺。 - **第二代住宅（1998-2009年）**：商品房起步阶段，形态为多层和高层，功能上注重户型完善。 - **第三代住宅（2010-2019年）**：新型城镇化背景下，形态为电梯房，工艺为工业化，功能上注重得房率。 - **第四代住宅（2020年后）**：进入高品质住宅时代，形态为垂直绿化住宅，工艺为绿色智能，功能上注重舒适性。 ### 3. 市场评价 第四代住宅因其绿色生态理念和居住体验的提升，受到市场广泛关注和积极评价。然而，也存在一些问题，包括： - **私密性问题**：庭院设计可能影响住户隐私。 - **蚊虫干扰**：绿植引入可能导致蚊虫增多。 - **防风防雨问题**：庭院设计可能引发排水问题。 - **结构安全问题**：担心空中庭院对建筑结构造成压力。 - **安全问题**：空旷空间可能带来居住安全隐患。 优化方向包括提升空间规划、采用驱蚊植物、优化结构设计、加强安全设施等。 ## 二、试点情况和案例 ### 1. 北京情况 北京部分项目探索第四代住宅模式，如某项目位于西南四环，具有以下特点： - **露台设计**：面积最大25平方米，挑高6米，可种植植物、健身、休闲。 - **户型设计**：三面采光，无视野死角，设有独立客房套间。 - **得房率**：约90%。 - **公共配套**：人工湖、不同树种等自然景观。 ### 2. 四川情况 四川成都的“七一城市森林花园”是全国首个第四代住宅项目，由清华大学建筑设计研究院设计，2018年7月预售，其特点包括： - **项目位置**：新都新泰东路71号，靠近地铁3号线。 - **住宅特点**：两层挑高、三面环景，可种植5米大树。 - **庭院面积**：40-100平方米，绿化面积≥60%，覆土深度≥0.5米。 - **浇灌系统**：物业为每家安装自动喷淋系统。 ### 3. 安徽情况 安徽芜湖和合肥均有第四代住宅试点： - **芜湖项目**：人民公园周边，每户设有空中花园，面积不小于28㎡，绿化面积≥60%，不计入容积率等指标。 - **合肥政策**：2024年发布《关于开展立体生态住宅规划建设试点工作的通知（试行）》，鼓励立体生态住宅建设，明确空中花园和公共绿化平台的设置要求。 ### 4. 河南情况 河南郑州、漯河、驻马店等地推进第四代住宅项目，部分已交付： - **郑州项目**：招商林屿境，3栋采用第四代住宅设计，每户有20多平方米露台。 - **漯河项目**：苏荷揽月庭，4栋采用第四代住宅设计，已基本售罄。 - **驻马店项目**：旭强集团项目，首个项目于2024年9月提前交付。 政策方面，河南省及郑州市出台相关条例和技术导则，鼓励空中花园建设，并给予容积率奖励。 ### 5. 上海情况 上海青浦区推进第四代住宅项目研究，青浦西岑科创园区第二组团项目采用第四代住宅设计理念，强调开放式、活力感和江南水乡生活气息。 ### 6. 山东情况 山东济南发布《济南市建筑工程容积率计算细则》，鼓励建设第四代住宅，并对户属空中花园给予容积率支持： - **户属空中花园**：层高不小于两个自然层，投影面积≤50平方米，需满足开敞面比例要求。 - **公共绿化平台**：无条件支持，后期不得封闭。 ## 三、关系分析和发展趋势 ### 1. 关系分析 - **第四代住宅与好房子/高品质住宅**：第四代住宅是高品质住宅的一种重要类型，属于好房子的范畴，但并非唯一形式。 - **第四代住宅与绿色住宅**：第四代住宅是绿色住宅的一种，强调自然融合与居住体验升级，而绿色住宅更侧重节能环保与可持续发展。 ### 2. 发展趋势 - **产品创新**：第四代住宅不断融合大飘窗、大平层等主流产品模式，推动居住体验和功能的升级。 - **政策支持**：各地出台相关政策，如容积率奖励、立体绿化鼓励等，支持第四代住宅发展。 - **市场认可度提升**：2025年将是改善型需求释放的关键年，第四代住宅市场活跃度将持续增强。 - **产品结构丰富**：与其他高品质住宅结合，推动住房产品多样化，助力消费升级和居住品质提升。