深度报告-20241018-华创证券-房地产行业深度研究报告_第四代住宅的是与非_16页_1mb

第四代住宅，即空中森林花园建筑，融合空中园林、垂直绿化与高层电梯房优势，主要特点是提供私人或共享的空中庭院空间，强调改善性居住体验。2019年清华大学首次在国内提出该概念，2021年发布了相关设计标准。如今，全国已有24个省份出台相关建筑规范进行试点建设。

近年来，第四代住宅关注度上升，主要得益于住建部鼓励“好房子”建设的标准转变，以及地方政府缓解土地出让压力而调整住宅设计规范。此外，房地产市场下行倒逼房企提升产品力，同时住房供求关系已从总量短缺转向结构性供给不足，居民改善性需求增长，共同推动了第四代住宅的发展。

当前，第四代住宅的核心优势在于高赠送面积与高得房率。通过减少公摊面积、放松阳台尺寸限制及支持空中绿化面积不计入容积率等政策，房企能够将户型得房率提高至100%附近，提升产品的性价比，促进去化。例如，福建作为试点快速推进，多地第四代住宅供给，并出现约15%-20%的溢价空间，部分项目的销售表现优于传统住宅。

然而，第四代住宅也存在较多问题。其典型优势在于设计规范调整带来的面积赠送与产品升级，但也导致房企存量货值折损风险。例如，旧房或早期项目因不能享受新的高赠送政策，面临价格压力。同时，政策迭代过快可能引发购房者观望情绪，并对二手房市场产生冲击，如广州案例显示，新政后部分二手房按使用面积折算的价格接近新房，削弱二手市场竞争力。

针对房企而言，具备第四代住宅产品创新能力以及在改善类产品上有较强竞争力的公司（如华润置地、绿城中国等）有望在竞争中胜出。而投资需考虑行业估值，ROE改善及政策博弈将是焦点，建议关注符合政策导向的龙头企业及地方城投企业。同时，市场存在收入预期恶化风险，需警惕负面反馈的持续发酵。

综上所述，第四代住宅是当前房地产行业创新的重要方向，但在政策与市场需求持续变化的背景下，其发展路径仍面临挑战与机遇。