20210324-光大证券-_全球朱格拉周期开启_第六篇_利率上升_能阻挡美国房市的进击势头吗_9页_987kb

美国房地产市场分析总结

核心内容

本文围绕美国房地产市场在疫情后的表现展开，分析其是否仍处于上行周期，并探讨利率上升对市场的影响。文章指出，尽管2021年2月起美债收益率有所上升，但整体利率水平仍处于历史低位，叠加财政刺激、居民收入上升、供需关系改善等因素，美国房地产市场在疫情后仍保持强劲增长态势，且未来一段时间内将继续上行。

主要观点

• 全球房地产市场共振上行
  自2008年金融危机以来，全球房地产市场进入新一轮库兹涅茨周期，且疫情并未打断这一趋势。发达国家如美国、德国、英国、日本等房地产市场持续走强。

• 美国房地产市场景气度高
  疫情下，美国房地产市场依然保持火热，房价指数持续攀升，新房和二手房销售均保持高速增长。此外，高价房销量占比上升，租房市场则相对低迷。

• 购房成本降低、供需两旺、收入上升催化疫后地产热
  低利率降低了居民购房成本，刺激了购房需求。房屋空置率下降、住房自有率上升表明居民住房需求旺盛。同时，由于疫情改变居民对居住空间的需求，独立住宅和远郊区房屋更受欢迎。供给端库存处于低位，推动地产商补库存，新屋开工和营建许可处于高位。

• 房地产市场未现泡沫化，长期仍处上行周期
  美国次级贷款占比较低，居民杠杆率仍处历史低位，仍有加杠杆空间。住宅投资占GDP比重适中，未来几年仍有增长潜力。同时，主要购房群体（15-64岁人口）在2021至2030年仍将持续增长，为房地产市场提供长期支撑。

关键信息

• 库兹涅茨周期
  房地产和建筑业驱动的经济周期，平均长度约20年。2008年金融危机后，全球房地产市场开启新一轮上行周期。

• 房价数据

  • 美国房价自2010年起稳步上涨，2020年三季度真实房价同比上涨4.9%。
  • 全球房价在2020年三季度保持高增长，其中美国和欧元区涨幅显著。

• 市场指标

  • NAHB市场指数：2020年5月跌至荣枯线以下，但迅速反弹至2010年来高位。
  • 新屋销售：2021年1月折年数达92.3万户，同比增长19.3%。
  • 成屋销售：2021年1月达669万户，同比增长23.7%。
  • 房屋空置率：2020年12月降至2000年来低点（1%）。
  • 抵押贷款利率：疫情后持续下行，处于历史低位，刺激购房需求。

• 按揭贷款结构
  新发放按揭贷款主要集中在高信用评分居民（信用评分高于720分），次级贷款比例较低。

• 居民杠杆率
  截至2020年3季度，美国居民债务占GDP比重为78%，远低于2008年金融危机前的98%，仍有加杠杆空间。

• 购房人群增长
  美国15-64岁主要购房群体在未来10年仍将持续增长，为房地产市场提供长期需求支撑。

• 利率影响
  尽管美债收益率有所上升，但利率绝对水平仍处于历史较低水平，对购房成本影响有限，房地产市场仍具备上行潜力。

图表要点

• 图1：美国房价自2010年起稳步上涨。
• 图2：2010年以来德、英、日等国房地产均处上行周期。
• 图3：疫情发生以来全球房价仍保持高增长。
• 图4：疫情下美国房价指数持续攀升。
• 图5：美国新屋和成屋销售保持高增长。
• 图6：高价房销量占比上升，低价房销售低迷。
• 图7：疫情下美国租金增速下降。
• 图8：抵押贷款利率随美债收益率下行。
• 图9：美国住房空置率位于低位，自有率上升。
• 图10：成屋和新屋库存处于低位。
• 图11：成屋库存数处于2000年来低位。
• 图12：新屋开工和营建许可处于高位。
• 图13：居民收入上升提高房屋购买能力。
• 图14：新发放按揭贷款集中于高信用评分居民。
• 图15：美国居民杠杆率仍处历史低位。
• 图16：美国住宅投资占GDP比重处于历史中等水平。
• 图17：美国主要购房群体未来10年仍将持续增长。

分析师信息

• 分析师：高瑞东、赵格格
• 执业证书编号：S0930520120002、S0930521010001
• 联系方式：
  • 高瑞东：010-56513108，gaoruidong@ebscn.com
  • 赵格格：0755-23946159，zhaogege@ebscn.com

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估值与分析说明

• 报告分析基于合理假设，不同假设可能导致结果差异。
• 采用的估值方法和模型存在局限性，不保证所涉及证券能够在特定价格交易。

风险提示

• 报告内容不构成投资建议，投资者需根据自身情况独立判断。
• 本报告可能因市场变化而调整，未及时通知。
• 报告内容可能存在利益冲突，不应作为唯一依据。

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