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2023中期報告總結

集團核心內容

寶龍商業管理控股有限公司（股份代號：9909.HK）是一家中國領先的商業運營服務供應商，於2019年12月30日在香港聯合交易所有限公司主板成功上市，成為首家在聯交所上市的輕資產商業管理運營服務商。本集團主要提供商業運營服務及住宅物業管理服務，業務覆蓋長三角、珠三角及其他地區。

截至2023年6月30日，本集團已開業零售商業物業共95處，總已開業建築面積約為10.7百萬平方米；已簽約零售商業物業143個，總合約建築面積約為15.3百萬平方米。住宅物業管理服務方面，已交付項目105個，總已交付建築面積約為20.1百萬平方米；已簽約項目139個，總簽約建築面積約為29.8百萬平方米。

主要業務與財務表現

商業運營服務

• 收入：約人民幣1,047.9百萬元，較2022年同期增加約2.3%。
• 毛利：約人民幣378.3百萬元，毛利率為36.1%，同比增加0.2個百分點。
• 業務分部收入分布：
  • 長三角：人民幣754,161千元（59.2%）
  • 珠三角：人民幣16,539千元（1.3%）
  • 其他地區：人民幣277,189千元（21.7%）

住宅物業管理服務

• 收入：約人民幣226.9百萬元，較2022年同期減少約6.2%。
• 毛利：約人民幣59.9百萬元，毛利率為26.4%，同比增加0.6個百分點。
• 業務分部收入分布：
  • 長三角：人民幣139,069千元（10.9%）
  • 珠三角：人民幣8,227千元（0.6%）
  • 其他地區：人民幣79,645千元（6.3%）

總體財務表現

• 總收入：約人民幣1,274.8百萬元，較2022年同期增加約0.1%。
• 總毛利：約人民幣438.2百萬元，毛利率為34.4%，同比增加0.4個百分點。
• 總股東應佔利潤：約人民幣257.0百萬元，較2022年同期增長約6.9%。

重點業務發展與展望

新增已開業項目

• 寶龍天地：舟山普陀寶龍天地（2023年6月開業）
• 寶龍星匯：海鹽北大街（2023年6月開業）
• 總計新增：已開業建築面積約147,670平方米，其中商業街約76,430平方米。

2023年下半年計劃開業項目

• 寶龍廣場：余姚、景德鎮、金華金義、徐州和信、杭州拱墅、邳州、臨海寶龍廣場（預計2023年10月及12月開業）
• 寶龍天地：廈門圓博苑、廈門文灶（預計2023年10月及12月開業）
• 寶龍星匯：天臺文化中心、溫州樂清寶龍廣場（預計2023年10月及12月開業）
• 總計預計：總建築面積約893,701平方米。

收入構成與變動

• 商業運營服務：
  • 市場研究及定位、商戶招攜及籌備開幕服務：收入減少約49.4%。
  • 商業運營及管理服務：收入增加約6.8%，為主要收入來源。
  • 商業物業租賃收入：增長約15.7%，主要來自轉租項目。
• 住宅物業管理服務：
  • 預售管理服務：收入減少約49.4%。
  • 物業管理服務：收入減少約1.6%。
  • 其他增值服務：收入增加約14.9%。
• 外部客戶收入：為最大收入來源，佔總收入約84.3%。

財務與運營管理

服務成本

• 總服務成本約為人民幣836.6百萬元，同比增加0.1%。
• 主要成本包括員工薪酬、折舊、能耗、租賃付款及其他費用。

毛利與毛利率

• 商業運營服務毛利：人民幣378,318千元，毛利率36.1%。
• 住宅物業管理服務毛利：人民幣59,893千元，毛利率26.4%。
• 總毛利：人民幣438,211千元，毛利率34.4%。

其他收入及其他收益/（虧損）-淨額

• 約為人民幣31.2百萬元，同比增加5.5%，主要來自政府補貼。

融資收入/(成本) -淨額

• 融資收入約為人民幣12.8百萬元，較2022年同期增加41.1%，主要來自銀行存款利息收入。

所得稅開支

• 約為人民幣325.1百萬元，實際稅率為26.7%，與2022年同期相近。

經營租賃及貿易應收款

• 約為人民幣337.3百萬元，同比增加45.1%，反映業務擴張。

貿易及其他應付款

• 約為人民幣1,038.7百萬元，同比減少5.1%，主因代租戶收款減少。

資產負債率

• 約為0.45，較2022年同期0.48略有下降。

重大股東與股息政策

主要股東權益

• 許健康先生：持有約63.00%的股份。
• 寶龍維京控股：由許健康先生全資擁有，持有約63.00%的股份。
• 寶龍控股：持有約63.00%的股份。
• 黃麗真女士：作為許健康先生的配偶，被視為擁有權益。
• 其他股東：包括施思妮女士（許華芳先生的配偶）及藍天控股有限公司等。

中期股息

• 建議派發：每股普通股0.15港元，總額為96.4百萬港元。
• 派發時間：2023年12月20日或前後。
• 股份過戶登記：2023年11月28日至12月1日暫停。

股份獎勵計劃

• 有效期：自2020年9月10日起計10年。
• 尚餘年期：約7年。
• 總獎勵股份：11,250,000股，其中50%已歸屬，餘下50%待條件滿足後歸屬。
• 可供授出股份：19,825,000股，佔已發行股本的3.1%。

重大投資與資本運用

• 首次公開發售及超額配售所得款項：約1,588.5百萬港元。

• 經修訂用途：

  • 战略收购及投资：238.3百萬港元（15%）
  • 信息技术系统升级：238.3百萬港元（15%）
  • 租户及供应商股权投资：158.8百萬港元（10%）
  • 独立第三方商业物业翻新：79.5百萬港元（5%）
  • 一般业务用途及营运资金：158.8百萬港元（10%）
  • 整租服务模式下的租赁支出：714.8百萬港元（45%）

• 認購事項所得款項：約273.4百萬港元。

• 經修訂用途：

  • 增聘人手：82.0百萬港元（100%）
  • 物業租賃業務：109.4百萬港元（100%）
  • 信息科技系统投入：82.0百萬港元（100%）

管理層與治理

• 董事結構：
  • 執行董事：許華芳（董事會主席）、陳德力（行政總裁）
  • 非執行董事：張雲峰、許華芬、許華琳
  • 獨立非執行董事：陸雄文、伍綺琴、陳惠仁
• 審核委員會：由伍綺琴（主席）、陳惠仁、陸雄文組成。
• 薪酬委員會：由陸雄文（主席）、許華芳、陳惠仁組成。
• 提名委員會：由許華芳（主席）、陳惠仁、陸雄文組成。
• 公司秘書：張依婷（2023年3月29日獲委任）
• 授權代表：張雲峰、梁慧欣

未來計劃與戰略

• 建立價值金字塔：整合商業及物業平台價值，提升項目經營品質及商業氛圍。
• 持續擴大品牌影響力：以「寶龍四季」為主題，全年營銷策略貫穿四季，第三屆「寶龍印記」活動預計於2023年10月舉行。
• 完善人才梯隊建設：啟用YOUNG計劃，強化項目總經理專項培訓，提升組織效能。

遵守法規與企業治理

• 本集團已採納上市規則附錄十四所載的企業管治守則，並持續遵守相關規定。
• 董事均遵守上市規則附錄十所載的標準守則，並未涉及重大內幕消息交易。
• 本集團未進行任何重大投資、收購或出售附屬公司、聯營公司及合營企業。

其他重要資訊

• 或有負債：無重大或有負債。
• 資產抵押：無資產抵押。
• 外匯風險：本集團業務以人民幣為主，外匯風險有限，無遠期外匯合同。
• 財務狀況：流動資金充裕，截至2023年6月30日，現金及銀行結餘約為人民幣3,528.5百萬元，較2022年同期增長2.2%。
• 員工人數：截至2023年6月30日，共有5,686名員工，較2022年同期減少38人。
• 員工成本：總額約為人民幣423.8百萬元，較2022年同期減少14.9萬元。