房地产行业最新观点及1-6月数据深度解读：销售数据边际改善，关注“去库存”等相关举措落地情况-240715-招商证券-19页_671kb

销售数据边际改善，关注“去库存”等相关举措落地情况

核心内容

本报告分析了2024年6月房地产行业关键数据表现及政策影响，重点探讨了销售、竣工、新开工、投资和到位资金等指标的变化趋势，并结合政策背景对行业未来走势作出判断。整体来看，房地产行业仍处于调整阶段，但部分政策的落地可能带来结构性改善。

主要观点

销售市场

• 6月销售面积同比增速：基期调整后同比-14.5%，较上月提升6.2个百分点；环比增长52.6%，高于过去五年平均48.8%。
• 1-6月累计同比：基期调整后同比-19.0%，反映市场仍承压。
• “517”新政影响：新政落地后对销售市场有所提振，7月1-11日销量同比负增速收窄至-10%，显示政策可能带来持续改善。
• 70城房价表现：6月新房房价环比-0.67%，同比-4.88%；超九成城市房价下跌，一线、二线、三线房价均呈下跌趋势。

竣工与新开工

• 6月竣工面积同比：基期调整后同比-29.6%，较上月减少11.2个百分点；1-6月累计同比-21.8%，显示竣工逐步进入回落周期。
• 新开工面积同比：6月基期调整后同比-21.7%，较上月增加1.0个百分点；1-6月累计同比-23.7%，短期改善可能反映24年初房企较强拿地行为。
• 竣工滞后性：竣工数据滞后于销售约2年，受施工意愿和市场热度影响，未来竣工将随新开工下滑而持续下行。

投资与资金链

• 6月房地产投资同比：基期调整后同比-10.1%，较上月增加0.9个百分点；1-6月累计同比-10.1%，反映行业规模收缩。
• 到位资金同比：6月基期调整后同比-15.2%，较上月增加6.6个百分点；1-6月累计同比-22.6%，资金面仍偏弱。
• 国内贷款：同比增速回升至+7.8%，但与新开工剪刀差缩小，可能反映“白名单”贷款逐步落地。
• 资金链指数：6月末仍趋势下行（106%），处于历史低位，需关注政策对资金面的改善作用。

关键信息

• 销售改善：6月销售面积环比改善明显，反映“517”新政的短期提振作用。
• 竣工回落：竣工面积同比继续下滑，但滞后于销售，未来或逐步消化，带动产业链企业估值修复。
• 新开工压力：受高能级城市土地供给及房企现金流限制，新开工仍面临下行压力。
• 投资收缩：投资同比增速虽有回升，但整体仍偏弱，需关注“三大工程”等政策对投资的拉动。
• 资金链承压：到位资金同比改善，但整体仍偏弱，工程欠款保障倍数持续下行，反映房企偿付能力减弱。
• 房价承压：70城房价整体下跌，新房与二手房价格倒挂现象逐步减少，未来可能趋于一致。

投资建议

1. 关注新房供需改善：当前新房库存较高，且“去库存”政策落地或使新房供需关系较二手房更早改善，带动整体估值修复。
2. 重视政策落地：各地“去库存”政策积极迭代，将成为信用及估值修复的焦点。
3. 布局核心城市房企：若政策顺利推进，核心城市房企（包括全国性与区域型）将受益于“去库存+城市政策”组合，有望获得股权风险溢价修复。
4. 关注高质量周转企业：推荐关注具备持续内生性现金流创造能力的房企，如【华润置地】【保利发展】【中国海外发展】【龙湖集团】【金地集团】等。
5. 产业链及生态链转型：竣工回落或推动产业链企业估值修复；同时，重视房地产生态链转型，如物管（【保利物业】）、商管（【华润万象生活】）、交易（【贝壳】）及REITs等。

风险提示

• 销售表现不及预期
• 资金面改善不及预期
• 有效库存去化不及预期
• 房地产投资增速不及预期

行业规模与表现

行业趋势与逻辑

• 竣工周期：19年以来竣工周期逐步回落，24年增速转负，行业杠杆高位回落，基本面和现金流将成为选股核心。
• 政策影响：供需两端政策逐步落地，可能推动行业估值修复，尤其是“去库存”政策的持续优化。
• 产业链变化：竣工回落或推动产业链配置逻辑转向“竞争格局改善”，未来需关注供应商集中度及管理效率提升。
• 资金链改善：需持续观察政策对到位资金及融资渠道的改善效果，尤其是“白名单”贷款政策的推进。

结论

当前房地产行业仍处于调整期，但“去库存”等政策的逐步落地可能带来结构性改善。建议关注具备持续现金流能力的房企及产业链企业，同时重视行业转型和生态链发展机会。整体来看，行业未来走势将取决于政策执行效果及企业基本面改善情况。