房地产行业对最新库存、人口、投资、存贷款等指标的跟踪：去库存压力大减，关注农民工回流-20171125-银河证券-15页-1mb

房地产行业点评总结

核心内容

2017年11月25日的房地产行业点评分析了房地产行业在库存、人口、投资及金融指标方面的表现，并提出投资建议和风险提示。核心内容涵盖去库存压力的缓解、农民工回流趋势、房地产行业的经济金融地位以及居民杠杆率的变化。

主要观点

1. 去库存压力大幅减轻

• 全国商品房去化周期降至3.81年，其中住宅去化周期降至1.89年，是2010年以来首次回到2年以内。
• 非一线城市住宅去化周期降至1.96年，远低于一线城市的5.56年和上海的2.14年。
• 住宅去库存效果显著，而商品房整体去化周期仍较高，显示住宅市场复苏较快。

2. 农民工回流现象明显

• 2015、2016年新增农民工中本地农民工占比超过80%，说明农民工开始回流户籍所在地。
• 外出农民工中省外就业人数连续两年下降，表明部分农民工返回家乡，对三四线城市去库存起到积极作用。
• 中部省会城市如成都、武汉、西安等人口净流入靠前，可能与农民工回流有关。

3. 房地产仍是经济“稳定器”

• 房地产投资占固定资产投资比重基本稳定在18%左右，是GDP增长的重要贡献者。
• 房地产贷款余额占各项贷款余额的比重升至26%，显示其在金融体系中的重要地位。

4. 居民杠杆率持续上升

• 居民贷款余额增速虽有所收窄，但负债占存款的比例攀升至62%，居民杠杆率接近50%。
• 与日本90年代相比，中国居民杠杆率正快速接近，但经济背景存在差异。

关键信息

一、商品房库存

• 2017年10月末商品房待售面积同比降幅扩大至23.3%。
• 住宅去化周期降至1.89年，远低于商品房整体去化周期3.81年。
• 一线城市房屋去化周期维持在较高水平，而二三线城市去化周期相对稳定。

二、人口流动与城镇化

• 2016年出生率提升至12.95%，为2001年以来最高。
• 城镇化率仍在快速发展阶段，户籍人口城镇化率加速提升。
• 城镇农民工人均居住面积较低，且仅有不到20%拥有住房。

三、房地产投资与金融影响

• 房地产投资占固定资产投资比重为17.6%，仍处于较高水平。
• 资本形成总额对GDP增长的贡献率在2016年为42.2%，说明房地产对经济增长有重要支撑作用。
• 房地产贷款余额占各项贷款余额比重升至26.4%，显示其在信贷体系中的关键地位。

四、居民杠杆率

• 居民负债占存款比例攀升至62%，居民杠杆率接近50%。
• 与日本90年代相比，各项指标接近，但经济背景不同。

投资建议

• 政策压制下集中度加速提升的低估值龙头房企：推荐万科、保利、招商等。
• 二线白马标的：推荐新城控股。
• 受益租赁政策密集出台的租赁主线个股：推荐世联行。
• 布局重点二三线城市的房企：预计在农民工回流趋势中受益。

风险提示

• 调控政策可能超出预期，对市场产生较大影响。

评级标准

• 推荐：行业指数或公司股价超越市场平均回报20%及以上。
• 谨慎推荐：行业指数或公司股价超越市场平均回报10%-20%。
• 中性：行业指数或公司股价与市场平均回报相当。
• 回避：行业指数或公司股价低于市场平均回报10%及以上。

联系方式

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