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总结：Cache Logistics Trust 交易分析

核心内容

Cache Logistics Trust 宣布拟收购位于澳大利亚东海岸的九处物流物业，总可出租面积为142,103平方米，交易金额为A$177.6mn（约S$188.3mn）。此次收购将提升其资产组合的地理多样性，并优化其资产价值稳定性。

主要观点

• 交易背景：此次收购是继18 January提出的40 Alps Ave. 出售计划后，首次加强其资产负债表。
• 融资方式：交易资金将由S$110mn的长期贷款和S$100mn的5.5%年利率永续证券组成。
• 财务影响：
  • 交易预计对每股收益（DPU）有0.33 cents的正面影响。
  • 由于永续证券的利息支出，收入分配将面临约S$5.5mn的年度流失。
  • 收购后，总资产预计从S$1.21bn增至S$1.40bn。
• 投资分析：
  • 尽管资产组合价值增长显著（约15.6%），但DPU增长有限，仅0.33 cents。
  • 由于永续证券的利息支出，收入分配将减少至约S$2mn（扣除税后）。
  • 资产负债率（Gearing）仍可控，预计为35.8%，与FY17末的36.3%相比略有下降。
  • 债务头寸约为S$96mn，可用于进一步扩展资产组合。

关键信息

交易详情

• 物业分布：6处位于维多利亚州墨尔本，1处位于新南威尔士州悉尼，2处位于昆士兰州布里斯班。
• 交易金额：A$177.6mn（约S$188.3mn）。
• 净财产收入（NPI）：约S$12.05mn。
• 预期DPU影响：0.33 cents，使FY18e DPU从6.58 cents降至6.14 cents。

资产组合变化

• WALE（加权平均租约期限）：从3.2年延长至3.4年。
• 资产组合价值：从S$1.21bn增至S$1.40bn。
• 出租率：从96.6%提升至97.2%。

投资建议

• 评级：维持“Accumulate”评级。
• 目标价：上调至S$0.93（此前为S$0.92）。
• 总回报预期：12.7%。

公司数据

• 市场资本：S$941mn。
• 当前股价：S$0.880。
• 每股收益（DPU）：FY17为6.58 cents，FY18e为6.14 cents，FY19e为6.06 cents。
• 分红收益率：预计为7.0%。

财务表现

• 收入增长：FY17收入为S$112.0mn，FY18e预计为S$118.4mn，FY19e预计为S$119.4mn。
• 净财产收入（NPI）：FY17为S$87.3mn，FY18e预计为S$92.4mn，FY19e预计为S$93.1mn。
• 收入分配：FY17为S$66.9mn，FY18e预计为S$66.7mn，FY19e预计为S$66.0mn。

估值方法

• 相对估值：Cache Logistics Trust 的P/NAV倍数低于物流行业平均，显示出一定的低估迹象。
• 估值模型：采用DDM模型，成本权益为6.8%，终端增长率10%。

附录信息

• 交易概述：列出九处物业的具体信息，包括位置、可出租面积、土地面积、租约期限、建筑年份及出租率。
• 财务报表：
  • 经营现金流：FY18e预计为S$89.5mn，FY19e预计为S$89.2mn。
  • 净收入：FY18e预计为S$64.5mn，FY19e预计为S$64.5mn。
  • 资产负债表：总资产预计从S$1.229bn增至S$1.389bn，净资产从S$766mn增至S$864mn。

总结

Cache Logistics Trust 的交易体现了其在澳大利亚市场的战略扩张，旨在优化资产组合的地理分布和租约稳定性。尽管交易对DPU的正面影响有限，但资产组合价值的增长和租约期限的延长为长期发展提供了支持。当前估值显示其相对低估，建议投资者维持“Accumulate”评级并关注其未来增长潜力。