20240519-国盛证券-房地产开发_政策供需两端同步发力_维稳房地产攻坚战进入深水区_4页_603kb

房地产政策双管齐下，维稳攻坚战进入深水区

近期，国务院召开会议并联合多部门推出系列新政，旨在消化存量房产、优化增量不动产供应，并激发需求端动力，以应对房地产市场的困境，这场维稳房地产的攻坚战已进入更为关键的阶段。

政策方向与主要内容

此次政策主要从两方面入手：消化存量与优化增量。

1. 消化存量

• 收储与盘活土地模式

  • 中央牵头，地方政府负责，推行市场化、法制化操作。
  • 央行设立3000亿元保障性住房再贷款，引导金融机构支持地方国有企业以合理价格收购已建成未售商品房，用于保障性住房。该工具利率175%，期限一年，可展期四次。
  • 计划带动银行贷款5000亿元，目标是缓解库存与“保交楼”压力。

• 资金与土地支持

  • 地方政府可采取“收回—供应”并行，资金上可由专项债支持，但需确保项目收支平衡。
  • 土地来源包括企业无力开发的闲置地，司法拍卖中的流拍地等。

2. 优化增量

• 融资协调机制与保交楼

  • 持续推进城市房地产融资协调机制，取消部分责任限制，允许规划调整。
  • 允许企业合理减免疫情、自然灾害等违约，增强交付能力。

• 需求侧政策加码

  • 降低首付比例：首套不低于15%，二套不低于25%，较此前下调5个百分点，创历史低。
  • 取消利率下限：央行取消首套、二套住房贷款利率下限，赋予地方更大的利率下调空间。

政策成效预期

理论上，综合消化存量、优化增量与激发需求三大手段，政策目标在于：

1. 促进库存消化，优化市场供需。
2. 改善房企现金流及交付能力，降低风险压力。
3. 为高质量发展探索“商品房与保障房分离”的新模式。

投资建议与风险提示

报告维持房地产业“增持”评级，重点推荐以下方向：

• 基建相关企业：保利、建发、招商蛇口等开发企业。
• 物业服务、中介类企业。
• 券商需关注政策落地节奏与市场基本面回暖情况，防范潜在出险风险。