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滨江集团投资评级总结

核心内容

滨江集团是一家深耕杭州市场30余年的房地产企业，近年来实施“稳健腾飞”战略，销售排名持续提升。公司以房地产为核心主业，2021年房地产占营收比例超过98%。公司股权较为集中，实际控制人戚金兴掌握约57.3%的股权。公司产品定位高端，是房地产市场品质住宅的标杆企业。

主要观点

• 滨江集团股价近一年涨幅达237.4%，远超房地产指数（长江）的13.8%。
• 市值上涨主要由估值正常化驱动，业绩增长尚未完全反映在市值上。
• 杭州市场经济发展良好，数字经济和制造业双轮驱动，为公司业绩增长提供支撑。
• 公司在“稳健腾飞”战略下，销售规模和行业排名持续提升，2022年9月销售排名升至行业第12位。
• 公司利润率见底回升，主要得益于竞争格局改善、高信用资质和运营效率提升。
• 融资成本持续下降，三道红线保持绿档，财务稳健。

关键信息

基本数据（2022.10.21）

投资建议

• 公司股价走出明显阿尔法，估值和业绩共同推动市值上涨。
• 预计2022-2024年公司归母净利润分别为36.55亿元、42.56亿元、50.28亿元，EPS分别为1.17元、1.37元、1.62元。
• 对应PE分别为9.35倍、8.03倍、6.79倍，估值有望持续提升。
• 维持“推荐”评级。

财务预测

风险提示

• 房地产行业政策调整存在不确定性。
• 结算节奏与毛利率存在不确定性。

估值与业绩分析

估值阿尔法

• 公司估值从4倍PE恢复至7倍PE，与行业龙头保利发展和万科A的PE中枢（7-8倍）对标。
• 高信用资质和低融资成本是估值提升的重要因素。
• 高运营效率（高人效、高钱效、高费效）推动公司利润率回升。

业绩阿尔法

• 杭州市场经济发展良好，数字经济和制造业双轮驱动，带动公司销售增长。
• 人口持续流入，杭州近5年流入超300万人，为房地产市场提供支撑。
• 房地产市场规模持续扩大，2021年杭州商品房销售额达6589亿元，位居全国第二。
• 战略管理稳健积极，激励机制逐步完善，推动销售规模持续增长。

战略与运营

• 公司实施“1+5”战略，以房地产为主，同时拓展服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。
• 2021年提出“稳健腾飞”战略，旨在提升品牌影响力和产品质量。
• 拿地保持一定强度，2018年至2022年上半年拿地强度在60%左右，显示公司积极拓展市场。

股权结构

• 实控人为戚金兴，直接持股约11.9%，通过杭州滨江投资控股有限公司间接持股约45.4%，合计持股约57.3%。
• 前十大股东中，杭州滨江投资控股有限公司持股最高，达45.41%。
• 核心团队稳定，多数司龄超过二十年，薪酬在2021年明显提升。

产品定位

• 公司产品分为“A+、A、B+、B、C”五大系列，分别代表不同类型的住宅和公建项目。
• “A+”系列代表国际一流精装修住宅，“A”系列代表国内一流精装修住宅，“B+”和“B”系列为高品质毛坯住宅，“C”系列为公建类产品。

总结

滨江集团凭借其在杭州市场的深耕，以及“稳健腾飞”战略的实施，实现了销售排名和市值的显著增长。公司估值正常化和利润率回升是市值上涨的重要推动力，未来有望继续受益于杭州市场的持续发展。投资建议维持“推荐”评级，预计未来三年公司业绩和估值将持续提升。