20220425-招银国际-China_Project_Management_Sector_How_are_we_different_from_the_market___62页_4mb

中国项目管理行业分析总结

核心内容概述

中国项目管理（PJM）行业在未来几年的增长动力将发生转变，从商业项目逐渐转向政府主导的项目，尤其是社会住房建设。报告指出，当前行业整体增长预期低于市场共识，预计2021-2025年的复合年增长率（CAGR）为8%，而市场普遍预期为20%。主要原因是土地供应减少、非百强开发商市场占比下降以及项目管理服务渗透率已较高。

主要观点

1. 行业增长放缓

• 市场最大规模可能萎缩：根据国家土地规划（2016-2030），2021-2030年土地供应量将比2016-2020年下降约30%，导致PJM行业服务费最大市场规模从2021年的173亿元缩减至2025年的140亿元，年复合增长率（CAGR）为-5%。
• 非百强开发商需求下降：由于供给侧改革，非百强开发商（SMDs）在土地收购中的市场份额预计将从2021年的49%下降至45%。
• 渗透率已高：当前行业渗透率约为17%，高于市场共识的4.6%，表明进一步增长空间有限。

2. 政府项目成为新的增长引擎

• 政策支持：政府计划在2021-2025年建设2.4万套经济适用房，预计2022年将实现16.8亿元的服务费收入，2023年后进一步增长至22.1亿元。
• 长期目标：政策提出长期1:1的商业与社会住房供应比例，意味着社会住房可能在未来达到每年400万套以上。
• 服务费优势：政府项目相比商业项目，服务费率较高，且服务流程更标准化，管理效率更高，毛利率也略高。

3. 行业竞争加剧，盈利能力承压

• 市场集中度高：前五大公司占据市场60%以上的份额，行业竞争日益激烈。
• 传统开发商进入：如中国恒大、碧桂园等传统开发商正逐步进入PJM领域，以分散风险，可能进一步压缩行业利润。
• 净利率下降预期：PJM行业平均净利率从2020年的25.4%可能有所下降，但政府项目仍能提供一定的利润保护。

关键信息

行业数据概览

投资建议

• Greentown Management (9979 HK)：作为政府项目管理的领先者，公司拥有全国布局，25%的收入来自政府项目，品牌溢价显著，预计受益于社会住房建设，给予“买入”评级，目标价为8.09港元，对应2022年市盈率18倍。
• Central China Management (9982 HK)：目前业务集中在河南，受商业项目影响较大，给予“持有”评级，目标价为1.36港元，对应2022年市盈率4.5倍。

风险提示

• 传统开发商竞争加剧：可能导致行业利润率下降，影响公司盈利能力。
• 政策不确定性：社会住房建设规模和节奏可能受政策调整影响。
• ** distressed asset 处理复杂性**：虽然可能成为增长点，但标准化合作模式尚未成熟，需时间验证。

项目案例

政府PJM项目：Greentown Management

• 委托方：杭州市王江片区建设与改造指挥部
• 项目位置：杭州市上城区，毗邻钱江新城与西湖景区
• 项目面积：144,600平方米
• 价格溢价：项目售价为每平方米10,000元，比同类经济适用房高1倍，与周边商品住宅价格一致
• 项目背景：政府通过PJM服务进行旧村改造，旨在提高安置房价值、展示政绩并提升管理效率

资本PJM项目：Greentown Management

• 委托方：南湖控股有限公司
• 项目背景：南湖公司通过竞标获得无锡惠新房地产公司的信托贷款债权，后因惠新公司破产，南湖公司成为部分土地的持有者，并委托Greentown进行项目管理
• 项目位置：无锡市滨湖区南恒街与新坝路交汇处西南侧
• 项目面积：71,743平方米，容积率1.0，单套面积240-520平方米
• 项目特色：项目周边集中了无锡70%的景观旅游资源，如长广溪等

结论

PJM行业未来增长将主要依赖政府项目，尤其是社会住房建设，这将为Greentown Management等公司带来新的增长机会。然而，行业整体面临土地供应减少、竞争加剧及利润率下降等挑战，需关注政策动向及公司战略转型能力。