20181119-光大证券-_光大地产_房地产行业_库存专题_研究报告_二_结构篇_轮动_从时间轴考量不同能级城市的库存变化_14页_1mb

房地产行业库存变化研究报告总结

核心内容

本报告通过分析不同能级城市的库存变化，探讨了房地产行业在“因城施策”背景下的销售轮动现象。从时间轴（2012-2018.9）出发，研究了全国商品住宅的开工未售库存、隐性库存与显性库存的变动趋势，重点分析了高能级城市与低能级城市在库存管理上的差异。

主要观点

• 隐性库存与显性库存的区分：隐性库存指因非正常施工流程形成的库存，而显性库存指正常施工流程形成的库存。隐性库存更多体现为沉没成本，短期内难以转化为市场供给。
• 分城轮动现象：在政策调控下，房地产销售从高能级城市向低能级城市传导，三四线城市成为去库存的主要区域，2015-2017年期间，其对显性库存下降的贡献率持续上升。
• 库存周期性减弱：全国商品住宅销售周期性减弱，波幅减小，周期拉长，反映市场调控效果显著。
• 库存结构变化：2018年前9月，全国开工未售库存净增量由负转正，其中三四线城市占比达79%，表明去库存压力有所缓解。
• 不同城市的表现差异：
  • 北京：隐性库存向显性库存转化明显，显性库存净增量占开工未售库存比例提升至68%。
  • 上海：供需相对均衡，库存变动温和。
  • 广州：显性库存持续下降，支撑楼市基本面。
  • 深圳：隐性库存下降，显性库存转正，供需趋于均衡。

关键信息

• 隐性库存数据：截至2018年9月，全国商品住宅隐性库存约18.66亿平，显性库存约9.34亿平，去化周期为7.56个月，处于历史低位。
• 显性库存变化：
  • 2013-2018.9，全国显性库存下降14.79亿方，其中三四线城市下降9.66亿方，占比65%。
  • 2018年前9月，全国显性库存继续下降3.55亿方，结构均衡，表明短期库存压力较小。
• 开工未售库存变化：
  • 2015-2017年，开工未售库存净减量中三四线占比分别为35%、64%、83%，去库存成效显著。
  • 2018年前9月，开工未售库存净增量由负转正，其中三四线城市占比79%，显示库存压力有所缓解。
• 分城轮动趋势：
  • 2015年开启三四线去库存运动，销售重心逐渐向低能级城市转移。
  • 2018年显示三四线城市库存压力仍存在，需警惕中期库存积累。

风险提示

• 房企融资持续收紧，可能引发资金链压力。
• 融资成本上升可能侵蚀企业利润。
• 美元走强可能增加房企汇兑损失。

分析师信息

• 何缅南：S0930518060006，021-52523801，hemiannan@ebscn.com
• 王梦恺：S0930518110003，021-52523855，wangmk@ebscn.com

联系人信息

• 黄帅斌：021-52523828，huangshuaibin@ebscn.com

相关研报

• 《“停工，18亿平隐性库存”》—2018-11-10
• 《开工高增，销售降速，警惕中期库存积累苗头》—2018-10-25

数据来源与图表

• 图1：开工未售库存、隐性库存、显性库存数据
• 图2：不同能级城市商品住宅销售面积累计同比
• 图3：商品住宅累计新开工面积占比
• 图4：商品住宅累计销售面积占比
• 图5：各能级城市开工未售库存净增量
• 图6：全国开工未售库存净增量中各能级城市占比
• 图7：2018年1-9月各能级城市开工未售库存占比
• 图8：三四线城市开工库存净增量及占比
• 图9：隐性库存净增量、销售面积、新开工面积中各能级城市占比
• 图10：各能级城市隐性库存净增量及三四线城市全国占比
• 图11：各能级城市商品住宅显性库存净变动
• 图12：从时间轴考量各能级城市显性库存变化及占比
• 图13：三四线显性库存净增量和占比
• 图14：北京开工库存、隐性库存、显性库存净增量
• 图15：上海开工库存、隐性库存、显性库存净变动
• 图16：广州开工库存、隐性库存、显性库存净变动
• 图17：深圳开工库存、隐性库存、显性库存净变动

估值与分析说明

• 本报告分析基于多种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大差异。
• 估值方法及模型存在局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。

法律声明

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