> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 2026年第一季度柏林办公市场总结 ## 核心内容 2026年第一季度柏林办公市场呈现出强劲的增长态势，尽管整体市场活动仍低于五年平均水平，但市场表现显著优于去年同期。主要驱动力来自于私人企业的大宗租赁交易，而非以往常见的公共部门租赁或新项目启动。 ## 主要观点 - **市场活跃度提升**：第一季度总租赁面积达到142,400平方米，同比增长32%，是过去18个月以来最强的季度表现。 - **租金上涨**：尽管平均租金同比下降2.1%，但整体租金水平上涨，特别是优质地段的租金涨幅明显，**Prime租金**上涨3.3%，接近每平方米每月50欧元的门槛。 - **空置率上升但增速放缓**：空置面积达到1,887,000平方米，同比增长24.6%，空置率上升至8.5%，但增速较上一季度有所减缓。 - **交易结构变化**：市场活动从以小规模租赁为主转向大宗交易，尤其是超过3,000平方米的交易数量增加，表明企业正在寻求更灵活的办公空间解决方案。 - **区域租金差异显著**：不同子市场的租金范围差异较大，核心区域如Ku’damm 1A、Potsdamer Pl./Leipziger Pl.租金较高，而外围区域如Adlershof、Schönefeld租金较低。 ## 关键信息 ### 租赁数据（Q1 2026） | 指标 | 数值（平方米） | 同比变化 | |------|----------------|----------| | 租赁面积 | 142,400 | +32% | | 完成面积 | 59,350 | -32.9% | | 空置面积 | 1,887,000 | +24.6% | | 总供应面积 | 22.2百万平方米 | +1.1% | | 空置率 | 8.5% | +1.6个百分点 | ### 租金趋势 - **Prime租金**：每平方米每月47.50欧元，同比上涨3.3%。 - **平均租金**：每平方米每月28.00欧元，同比上涨4.7%。 ### 子市场租金范围（欧元/平方米/月） | 子市场 | 租金范围 | |--------|----------| | Ku’damm 1A | 25.00 - 47.50 | | Charlottenburg | 18.00 - 34.00 | | Schöneberg/Wilmersdorf | 17.50 - 35.00 | | Tiergarten | 20.00 - 36.00 | | Wedding/Moabit | 17.00 - 32.00 | | Siemensstadt | 15.00 - 28.00 | | Europacity | 29.00 - 36.00 | | Mitte | 22.00 - 42.00 | | Prenzlauer Berg | 20.00 - 39.00 | | Hackescher Markt | 26.00 - 45.00 | | Potsdamer Pl./Leipziger Pl. | 29.00 - 50.00 | | Gendarmenmarkt | 27.00 - 39.00 | | Presseviertel | 21.00 - 37.00 | | Mediaspree | 21.00 - 34.00 | | Kreuzkölln | 18.00 - 35.00 | | Friedrichshain | 20.00 - 30.00 | | Südkreuz | 24.00 - 30.00 | | Adlershof | 16.00 - 24.00 | | Schönefeld | 15.00 - 24.00 | | Periphery West | 15.00 - 22.00 | | Periphery North | 13.00 - 24.00 | | Periphery East | 12.00 - 23.00 | | Periphery South | 14.00 - 22.00 | ## 市场展望 尽管第一季度表现出色，但市场仍面临不确定性。主要因素包括： - **地缘政治风险**：中东局势导致能源成本上升和通货膨胀压力加大，影响市场预期。 - **经济前景不明朗**：德国经济机构已下调2026年经济增长预期，可能影响年末的租赁活动。 - **租金趋势**：Prime租金预计将继续上涨，可能在年底突破50欧元/平方米/月。 - **空置率**：预计全年空置面积将超过200万平米，空置率继续上升。 - **全年预期**：全年租赁面积预计在500,000至600,000平方米之间，高于去年的478,000平方米。 ## 联系信息 如需了解更多市场分析或获取专业建议，可联系以下Knight Frank专家： - **Fabian Sperber** +49 30 232574-385 fabian.sperber@knightfrank.com - **Verena Diekmann** +49 30 232574-375 verena.diekmann@knightfrank.com - **Philip Schneider** +49 30 232574-372 philip.schneider@knightfrank.com - **Alessia Sinkowska** +49 30 232574-378 alessia.sinkowska@knightfrank.com - **Ben Read** +49 30 232574-370 ben.read@knightfrank.com