2025-04-22-港交所-春泉产业信托_二零二四年年报_223页_9mb

报告摘要

SpringREIT 2024 年度总结

核心内容

SpringREIT 是一家成立于2013年的房地产投资信托基金，由春泉资产管理有限公司管理，于2013年12月5日在香港联合交易所上市。截至2024年12月31日，其资本负债比率为38.0%，资产净值为人民币5,887.41百万元。SpringREIT 的核心资产包括位于北京CBD的华贸写字楼（1座及2座）及位于惠州的大湾区地标性购物中心“华贸天地”，以及已出售的英国组合（83项独立商业物业）。

主要观点

2024年经营表现
- SpringREIT 在2024年录得总收入人民币702.47百万元，同比下降4.1%。
- 每个基金单位分派为16.6港仙，分派比率为100%，较2023年的19.0港仙下降12.6%。
- 单位持有人应佔资产净值为4.36港元，较2023年的4.70港元下降13.4%。
- 净物業收益率为73.4%，同比下降0.8个百分点。
北京写字楼市场表现
- 北京写字楼市场整体面临挑战，出租率和租金水平均有所下降。
- 华贸写字楼的出租率全年平均为86.1%，年底达到88.5%。
- 平均租金为人民币354元/平方米，同比下降7.8%。
- 2024年写字楼租金收入同比下降7.9%，物业收入净额同比下降8.8%。
惠州华贸天地表现
- 华贸天地全年出租率为95.7%，租金收入同比增长3.0%。
- 商场通过优化租户组合和举办创意活动，保持了高人气和稳定的客流。
- 华贸天地于2024年获得LEED金级认证，强化了其绿色形象。
- 商场引入了多个知名品牌，包括小米汽车和lululemon，提升了吸引力。
英国组合出售
- 英国组合已于2025年3月28日完成出售，隐含价值为73.5百万英镑。
- 出售旨在重新聚焦中国市场，提高财务灵活性和运营效率。
资本管理策略
- SpringREIT 实施了利率对冲和货币对冲策略，以应对利率和汇率波动。
- 2024年，约97%的借贷受到利率对冲计划保障，货币风险对冲比例上升至83%。
- 加权平均现金年利率为3.6%，低于市场利率。
财务状况
- 2024年底，SpringREIT 的总负债为人民币5,234.72百万元，总资产为人民币12,638.24百万元。
- 非受限制现金为人民币253.82百万元，较2023年增加。
ESG表现
- SpringREIT 致力于可持续发展，实施了多项环保措施，如绿色电力使用、废物管理、能源效率提升等。
- 华贸写字楼100%电力来自可再生能源，华贸天地在2024年获得LEED金级认证。
- 通过定期与利益相关者沟通，SpringREIT 保持了良好的企业社会责任形象。

关键信息

资产分布
- 华贸写字楼：120,245平方米，出租率86.1%。
- 华贸天地：144,925.07平方米，出租率95.7%。
- 英国组合：已出售，原为83项商业物业，出租率100%。
分派信息
- 2024年中期分派为9.0港仙，下半年分派为7.6港仙，全年分派总额为16.6港仙。
- 分派收益率为8.9%，基于2024年底的基金单位收盘价计算。
市场展望
- 北京写字楼市场预计持续疲软，2025年将有18.5%的租约到期，需关注租金优惠和灵活租约。
- 惠州华贸天地受益于大湾区经济和消费趋势，计划优化部分区域以提升吸引力。
ESG管理
- SpringREIT 设立可持续发展委员会，负责监督ESG策略和绩效。
- 环境管理方面，华贸写字楼遵循ISO 14001:2015标准，华贸天地实施能源管理政策。
- 通过废物分类和再利用，提升资源效率，减少环境影响。
未来计划
- SpringREIT 将继续优化华贸天地的租户组合，提升商场的吸引力。
- 保持对冲策略，以应对利率和汇率风险，确保财务稳健。
- 加强ESG表现，推动可持续发展和负责任的商业实践。

结构清晰总结

一、公司概况

公司名称：Spring Real Estate Investment Trust（春泉产业信托）
成立时间：2013年11月14日
上市时间：2013年12月5日
管理人：春泉资产管理有限公司，由Mercuria Holdings Co., Ltd.持有80.4%股权
核心资产：
- 北京CBD华贸写字楼（1座及2座）
- 惠州华贸天地（大型购物中心）
- 英国组合（已出售）

二、2024年财务表现

总收入：人民币702.47百万元，同比下降4.1%
物业收入净额：人民币515.29百万元，同比下降5.1%
净物业收益率：73.4%，同比下降0.8个百分点
分派：全年分派总额为16.6港仙，分派比率为100%
资本负债比率：38.0%，较2023年下降1.5个百分点

三、市场与运营表现

北京写字楼市场
- 总库存量约1150万平方米，空置率12.6%，租金下降16.1%
- 华贸写字楼出租率86.1%，租金收入同比下降7.9%
- 管理团队通过减租、提供免租期等措施维持出租率
惠州华贸天地
- 出租率95.7%，租金收入同比增长3.0%
- 商场引入多个高端品牌，举办动漫主题活动，提升吸引力
- 商场于2024年获得LEED金级认证，强化绿色形象

四、资本管理策略

实施利率对冲和货币对冲策略，保障97%的借贷
加权平均现金年利率为3.6%，低于市场利率
英国组合出售，以降低资本负债比率，提高财务灵活性

五、ESG表现

环境表现：
- 华贸写字楼和华贸天地均采用绿色能源，提升能源效率
- 实施废物分类和再利用，减少环境影响
- 2024年华贸写字楼100%电力来自可再生能源
社会表现：
- 举办各类活动，如地球日庆祝、华贸杯羽毛球赛，增强社区意识
- 强化企业社会责任（CSR）和环境、社会及治理（ESG）措施
治理表现：
- 设立可持续发展委员会，监督ESG战略
- 通过与利益相关者的沟通，提升透明度和问责制