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中国房地产行业（2025年1月展望）分析报告

核心结论

1. 行业调整趋缓，政策发力显效：2024年房地产销售规模降幅扩大、土地投资低迷、库存压力大。但受“517”、“924”等政策刺激及年底市场信心回升，行业呈现阶段性回暖迹象。中诚信国际维持行业展望为“负面改善”，预计2025年行业“止跌回稳”为主基调。
2. 政策导向明确，支持购房需求：中央经济工作会议明确提出“更加积极的财政政策”与“适度宽松的货币政策”，同时推进大规模城中村改造及保障性住房建设，加大“白名单”项目信贷支持。
3. 销售与投资承压下行，库存去化困难：尽管政策推动，2024年全国商品房销售仍呈下滑态势，房企销售分化加剧，央国企相对稳健，民企压力显著。预计2025年销售下行压力犹存，投资也将保持下行趋势，但政策托底效应显现。

经济基本面分析

1. 销售市场逐步修复：2024年11月单月销售面积、销售额同比转正，市场信心有所恢复，现房销售占比提升。
2. 投资信心及开发活动疲软：
   • 房地产开发投资、新开工面积持续下降。
   • 土地市场成交面积、金额同比下滑，溢价成交占比下降，一线城市和核心城市土地市场布局集中。
3. 库存压力持续：百城待售面积保持高位，量价齐跌现象普遍。
4. 房价分化，核心城市韧性较强：一线、二三线城市房价全部转跌，但销售回暖较快城市（如一线）表现出一定价格支撑。

企业分化与财务表现

1. 央企优势明显，民企普遍承压：2024年央国企权益销售额降幅较小，销售占比提升；民营房企销售额降幅扩大，亏损面扩大。样本企业整体资产、净资产缩水，财务杠杆升高。
2. 样本企业财务指标持续弱化：
   • 销售业绩：50%以上样本房企销售额降幅在20%-40%区间，少数头部企业销售持稳或增长。
   • 盈利能力：毛利率、净利率双降，部分企业净利率为负。财务费用率攀升。
   • 偿债能力：货币资金短债比下降，净负债率攀升，偿债压力加码。

融资环境

1. 融资政策松绑，政策工具箱发力：
   • 建立融资协调机制、“白名单”项目信贷支持、“金融16条”延期支持。
   • LPR、存款准备金率下调，政策性资金配套定向支持。
   • 鼓励货币化安置、保障性住房建设，利用专项债、再贷款及政策性银行贷款盘活存量土地和收购房企资产。
   • 内地房地产债券净融资改善（国有背景房企融资渠道通畅），但民企仍面临市场压力和信用风险。
2. 债权违约与舆情影响：2024年房地产债发生多起信用风险事件，部分民企面临债券兑付风险，舆情风险升级。
3. 股权与信托融资受限：企业IPO/再融资放开但进度缓慢，信托融资在政策收紧和项目收益下滑背景下持续萎缩。

未来展望

• 政策将持续托底：央国企作为市场“压舱石”，有望保障保交楼、现金流稳定，提升资本市场融资能力，新动能引入（保障房建设、REITs、并购项目清理）增强结构性需求。
• 房企分化加剧：头部央国企信用修复进程改善，中短期内依赖销售保持稳定；出险民企情况复杂，信用修复与融资渠道开通过程需警惕新风险。政府推动的收储、保障性住房建设、土地盘活缓解部分资金和周转压力。
• 市场底仍需巩固：结合宏观经济复苏态势跟居民信心修复，2025年房地产销售及投资下行压力仍将存在，但政策深度有望托起止跌回稳。购房者置业需要时间恢复。