20171025-光大证券-房企的钱袋子到底有多紧__10页_1mb

房企的钱袋子到底有多紧？总结

核心内容

房地产企业当前面临融资渠道全面收紧的局面，尽管其拿地热情不减，但背后反映出资金紧张和融资成本上升的现实。在政策调控、市场环境变化以及融资环境趋严的背景下，房企的融资方式正经历结构性调整，其资金来源和融资成本均受到显著影响。

主要观点

• 融资渠道收紧：自“三三四”严监管以来，房企的传统融资渠道如开发贷、按揭贷款、土地配资等大幅收缩，导致资金来源减少。
• 拿地热情不减：尽管融资环境趋紧，房企仍积极拿地，尤其是一线城市，多采用联合拿地的方式以扩大规模。
• 融资成本上升：融资渠道减少的同时，融资成本逐步攀升，房企综合资金成本从2016年初的5.5%上升至2017年年中的6.4%。
• 新兴融资方式受限：如商业地产ABS虽有所增长，但普通住宅相关ABS融资趋紧；信托虽有增长，但成本较高；海外发债虽有增加，但占比小且受政策限制。
• 房地产投资放缓：销售放缓与融资趋紧共同抑制了房地产投资增长，预计2017年全年增长将放缓至5-6%，2018年底或进一步降至2-3%。
• 实际投资增速下滑：扣除价格因素后，房地产实际固定资产投资增速已连续三个季度下滑，三季度仅为2.8%。

关键信息

传统融资渠道变化

• 开发贷：银行开始收紧，股份制银行审批权限上交总行，仅实力强、规模大的房企可获得开发贷。
• 按揭贷款：限购限贷政策升级，个人住房贷款额度紧张，批贷速度减缓。
• 土地配资：已被叫停，进一步限制房企资金来源。
• 公司债：发行门槛提高，仅央企、省级国企、排名前100的房企和上市公司可发行公司债。
• 股市融资：规模大幅缩水，2016年四季度以来，房企股权净融资规模从560亿降至30亿。

新兴融资方式情况

• ABS产品：商业地产ABS扩张，但普通住宅相关ABS融资收紧，仅物业收费权ABS受限较小。
• 信托融资：规模持续增长，但成本高，主要支持保障房项目。
• 海外发债：规模大幅上升，但占比仅为总体融资的1-2%，且政策趋严。

房企拿地与投资

• 联合拿地：房企多采用联合拿地策略，以提升排名和竞争力。
• 拿地成本：高企的地价和土地配资叫停，使得房企拿地成本上升。
• 投资放缓：销售与融资双降，抑制新开工和投资，房地产投资增速预计继续放缓。

融资环境影响

• 资金来源减少：新增资金来源大幅收紧，房企更多依赖前期资金（“吃老本”）。
• 融资成本上升：发债利率、贷款利率及非标利率均上行，房企整体融资成本上升。
• 未来趋势：预计房地产投资增速将持续放缓，且实际增长已显著下滑。

分析师信息

• 张文朗：光大证券首席宏观分析师，拥有丰富的宏观经济研究经验。
• 黄文静：光大证券宏观分析师，曾任职于中信证券、中金公司等机构。

风险提示与免责声明

• 本报告基于假设分析，结果可能因假设不同而有较大差异。
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