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恒盛地產控股有限公司 2021年年報總結

公司資料

• 公司名稱：恒盛地產控股有限公司
• 註冊地點：開曼群島
• 股份代號：00845
• 主要營業地點：
  • 香港：灣仔港灣道6-8號瑞安中心15樓1508-10室
  • 中國：上海市徐匯區瑞寧路899號上海陽光濱江中心41樓
• 公司秘書：梁燕輝女士
• 核數師：羅兵咸永道會計師事務所
• 法律顧問：普衡律師事務所
• 股份過戶登記總處：Conyers Trust Company (Cayman) Limited
• 香港證券登記處：香港中央證券登記有限公司
• 網站：www.gloriousphl.com.cn

管理層討論與分析

年度摘要

• 銷售收入：人民幣3,317.6百萬元，較2020年上升18.2%
• 已交付樓面面積：349,820平方米，較2020年上升73.2%
• 本公司擁有人應佔虧損：人民幣5,150.0百萬元
• 總借款：人民幣20,084.0百萬元
• 資本負債比率：6,483.4%（較2020年的347.9%大幅上升）
• 總土地儲備：6.3百萬平方米，平均樓面土地成本為每平方米人民幣1,571元

市場回顧

• 2021年為新冠疫情第三年，全球經濟復蘇脆弱，中國經濟因精準防控率先恢復。
• 國內房地產市場因政策調控及融資環境收緊，出現流動性緊張及部分房企信用事件。
• 一、二線城市購房預期平緩，三、四線城市因人口與資源分化，成交量下降。
• 政府加強對房地產的監管，推動長效調控機制。

業務回顧

• 銷售收入：人民幣3,317.6百萬元，其中63.8%來自上海恒盛·尚海灣項目，其他地區分佈較平均。
• 房地產銷售金額：人民幣6,838.0百萬元，同比上升0.4%
• 房地產銷售面積：334,612平方米，同比上升23.0%
• 銷售收入結構：
  • 上海地區：4,988.6百萬元（73.0%）
  • 二、三線城市：1,849.4百萬元（27.0%）
• 平均銷售價格：每平方米人民幣9,421元，較2020年下降29.3%
• 銷售成本：人民幣4,408.7百萬元，同比上升165.8%
• 毛利率：2021年為-32.9%，2020年為+40.9%
• 主要成本構成：
  • 建築成本：人民幣2,310,267千元
  • 土地成本：人民幣651,492千元
  • 已資本化利息：人民幣427,556千元
  • 營業稅及其他費用：人民幣36,978千元
• 減值撥備：人民幣977.4百萬元，影響毛利率及毛虧
• 其他收入：人民幣35.2百萬元（主要為租金收入）
• 銷售及市場推廣開支：人民幣175.0百萬元，同比上升35.3%
• 行政開支：人民幣426.4百萬元，同比上升4.6%
• 財務成本：人民幣2,073.9百萬元，同比上升3.4%
• 合營企業溢利/虧損：2021年為人民幣4.9百萬元，2020年為-2.5百萬元
• 除稅前虧損：人民幣4,942.4百萬元，2020年為人民幣620.3百萬元
• 所得稅開支：人民幣221.4百萬元，同比下降60.0%
• 本公司擁有人應佔虧損：人民幣5,150.0百萬元，2020年為人民幣81.0百萬元
• 流動資產：人民幣24,042.4百萬元，同比下降6.8%
• 流動負債：人民幣47,227.3百萬元，同比上升7.6%
• 流動比率：0.51（2020年為0.59）
• 現金及現金等價物：人民幣191.6百萬元（2020年為人民幣395.5百萬元）
• 借款總額：人民幣20,084.0百萬元，同比下降0.9%
• 資本負債比率：6,483.4%（2020年為347.9%）

未來展望

• 2022年全球經濟復蘇存在不確定性，中國經濟恢復優於其他經濟體，但部分城市因疫情影響經濟發展。
• 房地產市場將繼續推行「房住不炒」政策，重點城市土地供應穩定，土地「兩集中」模式延續。
• 預期2022年商品房銷售面積與價格進一步分化，一、二線城市價格平穩，三、四線城市成交量可能回落。
• 本集團將持續優化管理與銷售策略，加強商業物業招商與銷售，提升資金運轉能力。
• 預期2022年有12個項目推出市場，總可售建築面積約為1.3百萬平方米。

持續經營與緩解措施

• 2021年錄得重大虧損及經營性現金流出淨額，流動負債高於流動資產人民幣23,185.0百萬元。
• 部分借款逾期，包括人民幣2,257.5百萬元本金及人民幣1,214.3百萬元利息，並導致交叉違約人民幣4,584.1百萬元。
• 本集團已採取以下措施改善財務狀況：
  • 與貸款人協商貸款條款修改及延長
  • 探索不同融資渠道，改善營運資金狀況
  • 加速推售尾盤房源及車庫，提高銷售收入
  • 優化行政成本，控制支出
  • 加強預售及銷售所得款項的回籲

財務回顧

• 總資產：人民幣49,889,156千元（2020年為人民幣51,813,827千元）
• 總負債：人民幣49,464,515千元（2020年為人民幣46,225,337千元）
• 總權益：人民幣424,641千元（2020年為人民幣5,588,490千元）
• 流動借款：人民幣20,084.0百萬元（2020年為人民幣20,263.7百萬元）
• 非流動借款：無
• 借款總額：人民幣20,084.0百萬元
• 資本負債比率：6,483.4%（2020年為347.9%）
• 財務成本：人民幣2,073.9百萬元（2020年為人民幣1,578.4百萬元）
• 銀行融資授信總額：人民幣15,165百萬元（2020年為人民幣16,280百萬元）
• 已動用銀行授信：人民幣15,153百萬元（2020年為人民幣15,965百萬元）
• 未動用銀行授信：人民幣12百萬元（2020年為人民幣315百萬元）

關鍵財務指標

未來發展重點

• 商業物業發展：已規劃2.6百萬平方米商業物業，其中819,000平方米已落成，767,000平方米正在建設。
• 銷售策略：針對性推售尾盤房源及車庫，加快資金回收。
• 財務管理：穩健財務政策，控制債務規模，優化資金配置。
• 土地儲備：主要集中於二、三線城市（87.4%），一線城市僅佔12.6%。
• 土地成本：平均樓面土地成本為人民幣1,571元/平方米，較2020年有所上升。

結語

恒盛地產控股有限公司在2021年面臨房地產市場的多重挑戰，包括政策調控、融資環境收緊及疫情影響，導致公司錄得重大虧損。然而，公司已採取多項措施改善財務狀況，包括與貸款人協商貸款條款、加速推售項目及優化管理，以確保持續經營能力。2022年，公司預計將推出12個項目，持續推進商業物業發展，並加強財務結構調整，以改善現金流及降低財務風險。