【中泰国际】房地产行业：内地政策基本面转好，香港仍需引导购房意欲_20页_883kb

房地产行业总结

内地房地产政策基本面转好

核心内容

2024年9月至10月期间，内地房地产政策密集出台，旨在促进市场止跌回稳。政策包括降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例、延长“金融16条”和经营性物业贷款政策期限、提升保障性住房再贷款政策中央行出资比例、支持收购房企存量土地等。

主要观点

• 政策导向积极：中央及地方政府出台多项利好政策，显示对房地产市场的重视与支持。
• 市场信心有所回升：国庆假期期间新房销售表现理想，一线城市成交量同比增长显著，反映市场信心改善。
• 政策落实是关键：尽管政策积极，但下一步需关注其实际执行效果，未来几周的成交数据将作为重要指标。

关键信息

• 9月24日：中国人民银行宣布降低存量房贷利率、统一首付比例至15%。
• 9月26日：中共中央政治局会议强调优化限购政策、完善土地、财税、金融等政策。
• 10月8日：国务院新闻发布会提出加快放开放宽落户条件，完善租房落户政策。
• 10月12日：财政部提出支持地方政府使用专项债券回收闲置土地、优化保障性住房供给方向。
• 10月17日：住建部联合财政部、人民银行宣布“组合拳”政策，包括取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准，降低首付比例、税费负担等。

香港房地产市场分析

核心内容

香港房地产市场自2021年中以来明显下跌，但近期政策调整及利率下调趋势可能对房价形成支撑。未来三至四年，一手私人住宅供应量预计远超需求，需长期消化。

主要观点

• 房价持续下跌：自2021年中起，房价明显下滑，2024年9月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌6.1%。
• 利率下调有助支撑：名义利率下调趋势下，实际利率亦可能下降，有助于房价企稳。
• 供应远超需求：预计未来3至4年可供应约109,000个一手私人住宅单位，远超当前需求，需长期消化。
• 新增人口未必立即购房：尽管近年人口净流入回升，但新增人口购房意愿仍需时间激发。

关键信息

• 成交数据：2022年一手及二手成交宗数分别为10,315及34,735宗，同比下跌41.6%及38.7%；2024年1至8月一手成交宗数同比增长43.8%，二手成交宗数同比下跌3.5%。
• 人口变化：2019年下半年至2022年上半年，人口净流出；2022年后净流入回升，但新增人口购房意愿不强。
• 政策支持：《2024年施政报告》提出优化“新资本投资者入境计划”、放宽按揭贷款条件、扩大人才引进名单等措施，以推动房地产需求。

市场表现与趋势

核心内容

内地及香港房地产市场均面临一定下行压力，但政策支持与市场信心改善可能带来一定反弹。

主要观点

• 内地市场：新房销售相对理想，新开工/竣工比例上升，反映市场对长远前景仍较乐观。
• 香港市场：中原城市领先指数持续下跌，但政策调整可能逐步改善市场环境。

关键信息

• 成交量：10月7日至13日，30大中城市商品新房成交量同比下跌12.0%，但部分城市如一线及三线城市成交量回升。
• 价格指数：9月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌6.1%，一线、二线、三线城市分别下跌4.7%、5.7%、6.6%。
• 供应与需求：未来三至四年一手私人住宅供应量预计达109,000个，远超需求，需长期消化。

风险与挑战

核心内容

尽管政策支持，但房地产市场仍面临多重挑战，包括利率波动、项目延迟、融资困难等。

主要观点

• 政策执行效果待观察：政策虽多，但实际落实效果仍需时间验证。
• 市场信心不足：短期内市场信心仍较弱，成交量波动较大。
• 供需失衡：未来多年内供应量将远超需求，可能对房价形成下行压力。

关键信息

• 政策变动：包括限购放松、首付比例下调、贷款利率降低等。
• 利率波动：名义利率下调趋势可能影响实际利率，从而对房价产生支撑。
• 项目延迟：部分项目因融资困难或市场环境不佳而延迟。
• 融资困难：房企融资环境仍较严峻，影响项目推进与市场活跃度。

总结

• 内地房地产政策基本面转好，多项利好政策出台，市场信心有所回升。
• 香港房价持续下跌，但利率下调趋势可能形成支撑，未来供应量将远超需求。
• 两地市场均面临政策执行、市场信心及供需失衡等挑战，需持续关注政策落实与市场反应。