2023-01-11-克而瑞-2022年房地产总结与展望（完整版）_155页_20mb

中国房地产行业总结与展望

核心内容概述

2022年，中国房地产行业经历了深度调整，政策层面从“稳定市场”到“保交楼、稳民生”逐步转变，地方政策从试探性松绑转向全面放松。中央与地方联动推动行业“保交付”和“稳需求”，但居民购房意愿仍偏弱，房企融资环境有所改善但整体仍低迷。2023年，政策将继续托底，推动市场底部修复，但整体规模可能继续缩量，地方政策进一步宽松，弱二线及三四线城市或全面取消“四限”。

政策篇

2022年：稳定市场四部曲

• 保交楼成为政策重点，中央及地方推出专项借款、设立纾困基金、优化预售资金监管等措施，推动问题项目交付。
• 中央政治局会议两次明确“房住不炒”定位，支持地方因城施策，首次将“保交楼”与“稳民生”并列。
• 房贷财税支持政策出台，如阶段性下调首套房贷利率下限、个人所得税退税，但力度有限。

2023年：继续宽松提信心

• 中央政策仍将坚持“托而不举”，引导市场底部修复。
• 地方政策有望继续加码，一线及强二线城市局部放松限购，弱二线及三四线城市全面取消“四限”。
• 房企融资政策持续宽松，股权融资成为重要工具，优质房企融资环境或将实质性改善。

市场篇

销售与投资

• 销售面积：前11月同比降23.3%，11月环比仅增3%，全年预计下降24%。
• 销售额：前11月同比降26.6%，全年预计下降27%。
• 开发投资：前11月同比下降9.8%，全年预计下降10.8%。
• 新开工：同比腰斩，降至12亿平方米，全年预计下降20%。
• 竣工面积：四季度发力，全年预计达8.3亿平方米，同比上涨10%至15%。

城市分化

• 一线城市：韧性较强，前11月同比降6%，11月环比仅降3%，部分城市如上海、广州、深圳成交量回升。
• 二线城市：分化明显，如杭州、成都、西安等成交规模稳定，但多数城市如郑州、天津、青岛等成交大幅下滑。
• 三四线城市：供应和成交持续缩量，多数城市同比跌幅超50%，仅少数城市如昆明、厦门、宁波等维持相对稳定。

融资篇

政策松绑

• 房企融资政策从“救项目”转向“救企业”，包括信贷、债券、股权三箭齐发。
• **“金融16条”**后，监管态度转变，支持优质房企融资，鼓励股权融资。
• 政策性银行专项借款和金融机构配套融资逐步落实，但房企融资环境仍面临挑战。

融资情况

• 前11月，百家典型房企融资总量7189亿元，同比下降43%。
• 11月，融资总量517亿元，环比增长24.9%。
• 融资渠道：信贷、债券、股权三方面均有改善，但整体融资仍偏弱。

土地与库存篇

土地市场

• 土地购置面积：前11月同比下降54%，四季度多数城市土地成交仍低迷。
• 土地成交价款：同比下降48%，仅部分核心城市如北京、上海、杭州土拍热度回升。
• 土拍冷热分化：核心城市土地出让热情回升，但外围区域仍受阻。

库存情况

• 商品房待售面积：11月末达55203万平方米，同比上涨18%。
• 住宅库存：显著增加，压力集中于三四线城市。
• 办公与商业库存：有所回落，但整体仍偏高。

2023年展望

行业趋势

• 销售规模：预计全年销售面积降至13亿平方米以下，同比下降5%。
• 投资规模：预计全年开发投资降至13.2万亿元，同比降幅小幅回升至-5%至-8%。
• 土地购置：预计全年土地购置面积同比下降2%至5%。
• 竣工交付：仍将是房企投资重心，全年竣工面积有望达到10亿平方米。

城市走势

• 前低后高：2023年整体呈“先低后高”趋势，部分城市如京沪杭蓉有望保持热度。
• 区域分化：东部城市复苏预期较强，西部及东北地区仍需较长时间调整。
• 政策时滞：地方政策效果需时间显现，全年销售与投资仍将承压。

总结

• 2022年：房地产市场完成深度调整，政策重心转向“保交楼”和“稳民生”，地方政策全面放松，但市场信心恢复有限。
• 2023年：政策托底作用将加强，市场底部修复可期，但整体规模仍可能缩量，区域分化加剧，优质房企融资改善，出险房企有序出清。
• 核心挑战：居民购房意愿低迷，房企资金紧张，库存高企，政策效果存在滞后。

数据来源

• 数据整理：CRIC中国房地产决策咨询系统
• 资料来源：国家统计局、央行、银保监会等公开信息