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房地产行业2019年中期投资策略总结

核心内容概览

• 行业趋势：2019年房地产行业处于下行周期，销售和新开工面积增速放缓，但施工面积保持高位，支撑投资增速。
• 政策调控：坚持“因城施策”和“房住不炒”原则，金融政策调控加强，房企融资环境趋于收紧。
• 企业表现：龙头房企在行业下行周期中仍保持较快销售增速，行业集中度进一步提升。
• 估值与推荐：板块估值处于低位，建议关注经营效率高、资金获取能力强的房企，重点推荐华夏幸福、新城控股、万科A、保利地产、招商蛇口等。

主要观点

行业基本面分析

• 销售与投资：2019年1-5月全国商品房销售面积同比下降1.6%，城市结构分化加剧，一二线市场回暖，三四线市场压力加大。房地产开发投资完成额增速回落，景气指数出现转折，施工面积保持高位。
• 土地市场：土地购置面积和成交价款同比大幅下降，百城土地成交溢价率下行，土地市场低位运行，城市间结构分化明显。
• 资金状况：房地产开发资金来源增速放缓，房企回款能力增强，重点房企经营性现金流净流入显著。

政策调控分析

• 政策导向：坚持“房住不炒”的主基调，强化地方政府的主体责任，推动房地产市场健康发展。
• 融资环境：随着23号文的推出，房企融资环境将有所收紧，个人按揭贷款发放可能出现城市间分化，房地产市场过热城市发放节奏放缓。

房企经营分析

• 经营效率：重点房企整体经营效率提升，利润水平持续上行，费用管理表现良好。
• 销售与回款：龙头房企在行业下行周期中仍保持较快销售增速，销售回款能力增强，重点房企销售金额与面积集中度提高。
• 杠杆控制：房企通过控制杠杆，融资环境有所改善，有息负债率下降，净负债率整体下降。

关键信息

• 行业集中度：2018年TOP100房企合计销售金额占比达66.70%，TOP10房企销售面积占比达43.71%，行业马太效应明显。
• 重点公司推荐：
  • 一线房企：华夏幸福、新城控股、万科A、保利地产、招商蛇口
  • 二线房企：中南建设、蓝光发展、荣盛发展、金科股份、阳光城
• 财务表现：
  • 重点房企2018年合计营收19723亿元，归母净利润1750亿元，同比增长25.71%和29.65%。
  • 重点房企预收账款与合同负债总额达23448亿元，同比增长36.69%，预收账款/营收比值提升，未来业绩结转保障充足。
  • 重点房企2018年平均毛利率28.42%，归母净利率8.87%，费用管理能力提升。

风险提示

• 政策风险：调控政策进一步收紧可能导致市场表现超预期下行。
• 市场风险：房地产市场整体下行趋势可能持续，部分房企销售增速下滑。

图表目录

• 图1：万得全A与申万房地产指数涨幅
• 图2：重点房企合计市值
• 图3：市值占申万房地产板块比重
• 图4：30家重点房企市值占比
• 图5：五类企业占申万房地产板块比重占比
• 图6：重点房企营业收入合计
• 图7：重点房企归母净利润合计
• 图8：分类别重点房企营收构成
• 图9：分类别重点房企归母净利润构成
• 图10：经营性现金净流入
• 图11：五类企业中报经营性现金流净额情况
• 图12：重点房企预收账款合计
• 图13：重点房企预收账款/营收
• 图14：毛利总量变化情况及构成
• 图15：净利润总量变化情况
• 图16：毛利率变化情况
• 图17：归母净利率变化情况
• 图18：分类毛利率变化图
• 图19：分类净利率变化
• 图20：三费合计比例
• 图21：三费各项占比
• 图22：各类企业三费合计变化情况
• 图23：各类企业管理费用变化情况
• 图24：重点房企全面摊薄ROE
• 图25：分类房企全面摊薄ROE
• 图26：房企前10、20和100强流量销售金额占比
• 图27：房企前10、20和100强流量销售面积占比
• 图28：2018年各梯队销售金额门槛提升
• 图29：2018年各梯队销售面积门槛提升
• 图30：住宅销售面积及累计同比
• 图31：30大中城市商品房当月成交面积
• 图32：重点房企回款情况
• 图33：一线房企回款情况
• 图34：二线房企回款情况
• 图35：三线房企回款情况
• 图36：新增货值集中度
• 图37：2019年1-5月重点房企拿地及销售金额
• 图38：存货情况
• 图39：存货/预收账款情况
• 图40：存货饼图
• 图41：购买商品、接受劳务支付的现金
• 图42：重点房企有息负债合计
• 图43：五类企业净负债率
• 图44：重点房企筹资活动产生的净现金流
• 图45：五类企业筹资活动产生的净现金流情况
• 图46：房企境内债券发行情况
• 图47：房企境外债券发行情况
• 图48：房地产开发投资完成额累计同比
• 图49：住宅开发投资完成额及累计同比
• 图50：开发投资：其他费用累计同比与土地购置同比
• 图51：剔除土地购置后房地产投资与施工面积走势
• 图52：各地区房地开发投资额及同比
• 图53：国房景气指数
• 图54：2010年至今开发投资额及新开工面积
• 图55：房屋新开工面积及累计同比
• 图56：住宅新开工面积及累计同比
• 图57：房屋施工面积及累计同比
• 图58：住宅施工面积及累计同比
• 图59：房屋竣工面积及累计同比
• 图60：住宅竣工面积及累计同比
• 图61：房屋单月新开工面积及单月同比
• 图62：土地购置面积累计增速及单月增速
• 图63：土地成交价款累计增速及单月增速
• 图64：土地成交价款及累计同比
• 图65：购置土地面积及累计同比
• 图66：供应土地建筑面积及规划土地建筑面积
• 图67：单月百城成交楼面价及溢价率
• 图68：单月百城土地成交结构
• 图69：2005年至今商品住宅销售面积及单价
• 图70：单月住宅销售面积同比增速及百城价格指数
• 图71：季度房地产销售面积同比增速
• 图72：单月住宅销售面积增速及销售均价增速
• 图73：住宅销售面积及累计同比
• 图74：30大中城市商品房当月成交面积
• 图75：一、二、三线城市当月成交占比
• 图76：商品房待售面积及同比
• 图77：住宅待售面积及同比
• 图78：办公楼待售面积及同比
• 图79：商业营业用房待售面积及同比
• 图80：2010年至今商品住宅待售面积及去化周期
• 图81：各地区房地产销售金额及同比
• 图82：各地区房地产销售面积及同比
• 图83：70大中城市新建商品住宅价格指数当月同比
• 图84：房地产开发资金来源累计同比
• 图85：房地产开发资金来源
• 图86：国内贷款资金来源及累计同比
• 图87：自筹资金及累计同比
• 图88：定金及预收款累计同比
• 图89：2010年至今房地产到位资金来源构成
• 图90：首套房、二套房房贷平均利率
• 图91：个人按揭贷款及累计同比
• 图92：资金信托余额
• 图93：单季度新增信托金额
• 图94：新增信托项目金额与到期信托项目金额
• 图95：投向房地产的资金信托余额及同比增速
• 图96：投向房地产的资金信托及占比
• 图97：单季新增房地产信托及同比
• 图98：新增投向房地产的单一信托
• 图99：新增投向房地产的集合信托
• 图100：单季度住宅用地溢价率
• 图101：单季度住宅用地楼面价
• 图102：首套房、二套房房贷平均利率
• 图103：个人按揭贷款及累计同比
• 图104：季度新增委托贷款及同比
• 图105：季度新增信托贷款及同比
• 图106：房企境内发债融资情况
• 图107：2019年Q1基金重仓前10股票
• 图108：地产行业持仓相对标准行业配置比例变化
• 图109：PE估值对比万得全A
• 图110：PB估值对比万得全A

表格目录

• 表1：A股重点房企分类
• 表2：预收账款表现优秀企业
• 表3：净利润增长表现优秀企业
• 表4：销售增长表现优秀企业
• 表5：房企融资成本变化
• 表6：境内发债成本较低的5家房企
• 表7：境外发债成本较低的5家房企
• 表8：近期房企直接融资情况
• 表9：2019年1-5月重点房企销售数据
• 表10：2019年1-6月部分城市的行政放松/加码情况
• 表11：《通知》中对于房地产行业融资相关要求
• 表12：2019年以来银保监会关于房地产融资监管相关描述
• 表13：2019年Q1基金重仓前10股票

总结

2019年房地产行业处于下行周期，销售和新开工面积增速放缓，但施工面积保持高位，支撑投资增速。政策调控加强，融资环境趋于收紧，房企需更加注重经营效率和资金获取能力。重点房企在行业下行周期中仍保持较快销售增速，行业集中度进一步提升，建议关注华夏幸福、新城控股、万科A、保利地产、招商蛇口等一线房企及中南建设、蓝光发展、荣盛发展、金科股份、阳光城等二线房企。整体来看，房地产行业在政策调控和市场调整下，仍具备一定的投资价值。