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澳大利亚主要城市公寓价格增长差异分析

宏观与微观视角下的澳大利亚公寓价格增长表现

从过去的12个月来看，悉尼、墨尔本和布里斯班各邮编范围内的公寓价格增长率呈现明显差异。供应量、本地经济状况及人口流动对各区域的公寓价格影响不尽相同。

图1展示了截至2015年6月，各主要邮编区域年度公寓平均增长率地图，以距离2000、3000和4000邮编中心15公里范围为样本区。数据显示，悉尼、墨尔本和布里斯班地区存在高、低不同增长率表现区域。

在宏观层面，悉尼公寓价格表现持续领跑，其经济活力与就业增长支撑了这一结果。2015年6月，悉尼创造超过88,000个就业岗位，远高于其邻近城市墨尔本和布里斯班。受到资源行业复苏影响，人口流入也为悉尼带来了持续增长动力，使其成为全澳大利亚净增长最迅速的州。

与此同时，墨尔本和布里斯班虽然整体增长率低于悉尼，但仍保持稳健增长（悉尼平均年增长率达15%以上）。墨尔本与布里斯班12个月内分别创造了约6万个和3.5万个就业岗位，远超同期失业率的上升趋势。

从微观视角看，同一城市内不同区域差异显著，投资者与开发商应深入调研具体区域市场，避免因相邻子市场表现不同而作出非理性决策。

低利率环境是影响澳大利亚住宅市场的重要因素之一，历史低位的融资成本（利率）使得投资者更倾向于投入房地产市场，间接推动了公寓价格的上涨。

过去长达数年的经济低迷期（2004-2009）导致了普遍的住房供应不足问题。限制性的土地规划政策也使住宅建设项目数量长期偏低。尽管过去三年间公寓建设量大幅增加，十年来的积累效应依然显著，这促使投资者增加对不同区域的市场洞察。

值得注意的是，澳大利亚各主要城市的不同表现，以及这些表现背后复杂的经济、人口及政策因素，构成了理解当前住房市场趋势的关键要素。

Knight Frank Research 2015年第二季度研究报告