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总结：CBRE 2025 日本贷款人调查报告

核心内容

本报告基于CBRE于2025年4月至5月进行的日本贷款人调查，分析了日本房地产融资环境、贷款人态度、预期变化以及可持续性因素对贷款条件的影响。

主要观点

融资环境保持宽松

• 尽管全球经济不确定性增加，日本房地产融资环境依然保持宽松。
• 日本央行（BoJ）数据显示，截至2025年3月底，日本金融机构对房地产的贷款余额达到137万亿日元，较上一财年增长6%。
• SPC（特殊目的公司）的贷款余额为约16万亿日元，同比增长18%。
• BoJ的Tankan调查显示，大型企业房地产贷款扩散指数（DI）为+12（环比+1），中小型企业为+8（环比-1），进一步表明融资环境仍具包容性。

贷款人态度稳定

• 调查显示，尽管外部环境不确定，贷款人对房地产融资的态度未发生显著变化。
• 32%的资深贷款人和45%的中间贷款人表示，其2024财年的全部贷款用于新收购，显示对新项目的支持。
• 贷款人普遍认为，未来一年的利率上升将是渐进的，预计会有1至2次加息。

利率风险仍是主要担忧

• 超过60%的贷款人将“利率上升”列为未来12个月债务市场扩张的最大风险，但这一比例较去年下降。
• 80%的贷款人将“经济衰退”视为新的主要风险，反映出对全球经济前景的担忧。

贷款条件趋于收紧

• 无论是资深贷款人还是中间贷款人，都预期未来一年的贷款利差将略有上升，但整体变化幅度预计在25个基点以内。
• 资深贷款人对办公室和住宅资产的利差要求有所收紧，而中间贷款人对除酒店外的所有资产类型利差要求上升。

贷款人对J-REIT的态度趋于保守

• 对J-REIT的贷款条件预期更加严格，无贷款人预期放宽条件。
• 由于利率上升对J-REIT收益和信用质量的负面影响，贷款人对这一类资产的贷款条件趋于保守。

资产偏好变化

• 住宅资产仍是贷款人最青睐的资产类型，连续两年保持这一地位。
• 办公室资产在中间贷款人中偏好上升，从11%增至27%。
• 酒店资产因游客数量上升而受到更多关注，偏好比例上升。
• 物流资产偏好较低，仅17%的资深贷款人和9%的中间贷款人选择该类型。

贷款人关注可持续性

• 多数贷款人将“绿色建筑认证”和“能源效率与节能标准”作为优先考虑的可持续性因素。
• 资深贷款人比中间贷款人更广泛地考虑可持续性相关标准。
• 可持续性标准对贷款条件的影响有限，仅少数资深贷款人将其纳入评估体系。

关键信息

贷款人类型

• 资深贷款人（Senior lenders）：32%全部贷款用于新收购，LTV和利差要求略有收紧。
• 中间贷款人（Mezzanine lenders）：45%全部贷款用于新收购，LTV和利差要求上升，但对办公室和住宅资产的支持依然强劲。

贷款人预期

• 大部分贷款人预期2025财年的贷款量将维持或增长。
• 贷款人普遍预期未来一年利率将温和上升，但不会出现剧烈波动。

资产类型与地点

• 住宅、办公室和酒店资产是贷款人最青睐的类型。
• 东京23区和大阪仍是办公室资产的首选地点，福冈排名下降，名古屋和横滨排名上升。
• 物流资产仍以东京地区为主，酒店资产则因国际游客增加而排名上升。

可持续性因素

• 虽然可持续性因素受到关注，但对贷款条件的影响有限，仅少数贷款人将其纳入评估体系。

图表说明（部分）

• 图1：房地产贷款余额（截至2025年3月）
• 图2：2024财年贷款用于新收购的比例
• 图3：2024财年贷款利率类型分布
• 图4：2025财年预期的利率上升幅度
• 图5：2025财年贷款量预期变化
• 图6：未来12个月债务市场最大风险因素
• 图7：优先贷款标准（LTV和稳定现金流）
• 图8：资深贷款人LTV标准变化
• 图9：中间贷款人LTV标准变化
• 图10：资深贷款人利差变化
• 图11：中间贷款人利差变化
• 图12：未来12个月利差预期变化
• 图13：贷款条件变化的扩散指数
• 图14：优先资产类型
• 图15：可接受的替代资产类型
• 图16：办公室资产最受欢迎地区
• 图17：物流资产最受欢迎地区
• 图18：酒店资产最受欢迎地区
• 图19：可持续性相关贷款标准
• 图20：可持续性相关资产的贷款处理方式

调查概况

• 调查时间：2025年4月至5月
• 调查对象：30家提供房地产贷款的公司
• 调查范围：涵盖非 recourse 贷款，包括办公楼、零售、物流、酒店和住宅资产
• 调查结果：显示房地产融资环境总体保持宽松，但对经济衰退和利率风险的关注上升。