【CBRE】2024中东欧酒店报告_27页_7mb

报告摘要

CEE & SEE酒店市场2024年概况总结

市场复苏
CEE（中欧）与SEE（东南欧）地区酒店业在疫情后持续复苏，2023年实现显著增长。投资活动自2023年起恢复活跃，包括克罗地亚Suncani Hvar Hotels交易（2023年CEE & SEE第二大交易）及2024年Q1 CPI与Best Hotel Properties的50%合资项目。投资高峰集中在捷克、克罗地亚及匈牙利，2019年投资规模最大，2024年Q1较2020年同期恢复明显。

游客结构与市场表现

国际游客占比：
- 普林斯（Prague）、贝尔格莱德（Belgrade）及布达佩斯（Budapest）国际游客比例超70%，而里加（Riga）和塔林（Tallinn）国际游客占比达79%和76%。
- 克拉科夫（Krakow）国际游客占比52.4%，主要来自英国、乌克兰、德国和美国。
复苏速度：
- 贝尔格莱德2023年国际过夜停留量同比增9%，已超越2019年水平；
- 布达佩斯2023年记录1420万客房夜数（+18% y-o-y），但较2019年仍低17%；
- 布拉格（Prague）2023年接待585万国际过夜游客，占总游客的79%；
- 立陶宛（Vilnius）2023年总游客夜数较2019年仅低1.2%，国际游客同比增15.5%。

关键增长驱动因素

国内及区域旅游：
- 旅游业主要由本地及区域休闲出行推动，如布拉格、布达佩斯和布加勒斯特的2023年客房夜数均显著回升。
国际长线旅游：
- 亚洲市场（尤其是中国）的复苏预期将为2024年带来更多国际游客。
科技与可持续性：
- 酒店广泛采用移动入住、数字房卡及智能客房技术；
- 推行环保实践与疫情后健康安全标准成为行业重点。

地理与旅游趋势

城市特色：
- 布拉格作为UNESCO遗产城市，2023年接待585万国际游客，国际游客平均停留时间（2.4晚）长于本地游客（1.9晚）；
- 布达佩斯得益于Sziget音乐节和F1赛事，国际游客占比达85%，但中国、俄罗斯和以色列游客流失影响复苏进度；
- 克拉科夫因历史文化与自然景观，成为波兰最热门旅游城市之一，2023年国际游客夜数达574万（+17% y-o-y）。
季节性调整：
- 克罗地亚沿海旅游季节集中于6-9月，政府与酒店业正通过开发高尔夫等配套产业延长淡季吸引力。
- 立陶宛通过NATO峰会推动夏季旅游，但整体仍在恢复中。

新酒店开发及市场动态

2023年新增项目：
- 布拉格新增莫希（Moxy）与Zleep等酒店，布拉格3星酒店数量增长；
- 布达佩斯完成10家酒店开业，含356个客房及多个豪华品牌项目；
- 克拉科夫新增5家酒店，布加勒斯特计划2023年完成120间客房项目；
- 里加历史建筑改造为Movenpick酒店（93间客房），塔林完成Hyatt Place与Hotel Sofitel翻新。
2024-2025年建设计划：
- 布拉格将开放W酒店（154间客房）及Fairmont酒店（372间客房）；
- 布达佩斯预计新增127间Kimpton酒店及102间St. Regis酒店；
- 克罗地亚规划Pical Hotel（510间客房）及Hvar地区的Four Seasons酒店；
- 立陶宛计划在历史区域建设272间客房酒店及400人会议厅。

挑战与机遇

风险因素：
- 部分城市（如塔林）ADR同比下滑3%，反映市场短期波动及国际客源依赖性；
- 乌克兰、俄罗斯等传统客源市场受地缘政治影响，需求不稳。
未来展望：
- 联合国旅游组织数据显示，贝尔格莱德成为全球外国游客收入增长最快的旅游目的地；
- 布达佩斯计划通过大型展会及体育赛事提升国际竞争力；
- 欧洲环保政策及数字化趋势将长期影响酒店投资方向。

区域差异