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报告摘要

公司总结：深耕重点城市，业绩高速增长

核心内容

建发国际集团在2022年上半年实现了显著的业绩增长，财务状况稳健，融资渠道多元，资金实力强劲，同时通过并表建发物业进一步增强了企业的协同效应和增值服务拓展能力。

主要观点

1. 业绩表现强劲

营业收入：2022H1公司实现营业收入169.5亿元，同比增长90.8%。
归母净利润：实现归母净利润8.4亿元，同比增长158.9%。
盈利预测：预计公司2022-2024年归母净利润复合增速为31.9%。

2. 财务稳健，资金实力强

回款能力：上半年回款金额达671亿元，回款率102%，显示公司销售回款能力强。
有息负债：2022年6月末有息负债金额为840.7亿元，较去年末下降2%。
银行已批未提：达315亿元，表明公司融资渠道畅通。
融资成本：加权平均融资成本为4.47%，同比下降22BP，显示融资成本持续下行。
财务指标：剔除预收账款的资产负债率为66.7%，净负债率为68.6%，现金短债比为3.6倍，公司处于“三条红线”绿档。

3. 销售聚焦重点城市

全口径签约金额：2022H1为656亿元，权益签约金额为480亿元。
重点城市占比：TOP10城市的权益签约金额占比约57%，显示公司区域深耕效果明显。
城市覆盖：厦门、南宁等30个城市进入当地房企销售榜单TOP10。
土储布局：上半年拿地总土地款552亿元，总可售货值974亿元，总可售面积361万平方米。
城市结构：一二线城市占比超90%，土地储备库存面积1937万平方米，其中一二线城市占比75%，海西、华东、东南集群分别占比47%、30%、23%。

4. 并表建发物业，协同效应显著

建发物业合约面积：8063万平方米，在管面积3726万平方米，合管比达2.16倍。
建发物业营收：2022H1为9.97亿元，同比增长49.9%；净利润为1.33亿元，同比增长52.9%。
协同作用：地产与物业双向合作，推动业主增值服务及其他服务发展，共同打造标杆产品，提升品牌力。

5. 营收与利润预测

营业收入：预计2022-2024年复合增速为44.36%、34.69%、19.90%。
归母净利润：预计2022-2024年复合增速为44.18%、29.14%、23.31%。
每股收益（EPS）：预计2022-2024年分别为3.18元、4.11元、5.07元。
估值比率：P/E预计为4.44、3.44、2.79；P/B预计为0.33、0.29、0.26。

关键信息

6. 投资评级

公司评级：维持“买入”评级，预计未来6个月内个股相对恒生指数涨幅在20%以上。

7. 风险提示

销售及回款不及预期：可能影响公司业绩表现。
建发物业利润不及预期：可能影响整体盈利能力。
行业调控风险：房地产行业政策变化可能带来不确定性。

8. 假设与预测

关键假设：
- 销售表现稳健，跌幅小于行业平均水平，预计2022-2024年物业开发结算金额增速分别为45%、35%、20%。
- 其他业务收入预计年均增长10%。
- 综合毛利率预计保持在16.2%、16.0%、16.0%。
盈利预测：
- 营业收入：2022E为77187.22亿元，2023E为103964.30亿元，2024E为124652.24亿元。
- 营业成本：预计2022E为64682.89亿元，2023E为87330.01亿元，2024E为104707.88亿元。
- 归母净利润：预计2022E为5070.63亿元，2023E为6548.13亿元，2024E为8074.18亿元。
- EBITDA：预计2022E为8413亿元，2023E为11614亿元，2024E为14531亿元。

9. 财务报表概览

资产负债表：资产总计预计2022E为3838.28亿元，2023E为5036.96亿元，2024E为5571.76亿元。
利润表：归母净利润预计2022E为5071亿元，2023E为6548亿元，2024E为8074亿元。
现金流量表：2022H1经营活动现金流为6497亿元，预计2022E为-17507亿元，2023E为12441亿元，2024E为18107亿元。

总结

建发国际集团通过深耕重点城市、聚焦优质地块，实现了2022年上半年的业绩高速增长。公司财务状况稳健，融资成本持续下降，同时并表建发物业进一步增强了企业的协同效应和增值服务能力。盈利预测显示，公司未来三年的营业收入和归母净利润将持续增长，维持“买入”评级。然而，仍需关注销售及回款不及预期、建发物业利润不达预期以及行业调控带来的潜在风险。

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