深度研究：实现共同富裕的房地产路径-20211010-国海证券-23页_556kb

实现共同富裕的房地产路径总结

核心内容

实现共同富裕的房地产路径主要围绕“稳增长”、“防风险”和“补短板”三大方向展开，旨在通过房地产行业的调整与改革，推动社会财富合理分配，实现全体人民“住有所居”。

主要观点

• 共同富裕的基础：以高质量发展为基础，通过做大“蛋糕”实现社会财富增长，再通过分好“蛋糕”促进社会公平。
• 房地产的双重角色：房地产既是居民主要的家庭资产，也是推动经济增长的重要引擎。
• 政策导向明确：中央多次强调共同富裕的重要性，并出台多项政策支持房地产行业稳健发展。
• 行业风险需防范：房企债务风险可能形成系统性风险，需通过金融政策稳定、债务风险防控和房价平稳等手段降低风险。
• 租赁住房发展：推动租赁住房建设，完善租赁市场，是解决住房供需失衡、促进社会公平的重要手段。

关键信息

路径一：稳增长

• 房地产增加值占比从1998年的4.0%增加至2020年的7.3%，房地产开发投资占固定资产投资比重保持在20%左右，2020年为27.3%。
• 房地产相关税收和土地出让金收入在地方本级财政收入中占比达53%，是地方政府进行大规模基建的重要财政来源。
• 房地产带动上下游产业，吸纳大量就业，促进居民收入增长和财富增值。

路径二：防风险

• 保持房地产金融政策的稳定：避免政策频繁变动，防止市场预期混乱和短期剧烈波动。
• 防范房企债务风险：
  • 房企债务风险传导路径包括金融领域、上下游企业及房地产行业。
  • 2021年房企债券违约金额达494亿元，违约数量和金额均超过去年同期。
  • 华夏幸福和泰禾集团是典型房企债务违约案例。
• 保持房价平稳：
  • “十四五”规划提出促进住房消费健康发展。
  • 房地产贷款集中度管理制度、限价政策和购房资格管理等措施有助于稳定房价。

路径三：补短板

• 适时开征房产税：
  • 房产税征税范围窄、税率低，调节作用有限。
  • 上海和重庆试点效果有限，需扩大征税范围和提高税率。
  • 房产税可缩小居民财产差距，减轻地方对土地财政的依赖。
• 发展租赁住房：
  • 我国城镇家庭租房比例约25%，低于发达经济体。
  • 租赁住房可满足新市民、困难群体等的居住需求，提升市场弹性。
  • 政策支持租赁住房建设，包括土地政策、税费减免、金融支持等。

政策与市场背景

• 房地产行业是国民经济的支柱产业，其发展对经济增长和社会稳定具有重要意义。
• 房地产与金融高度绑定，需防范房地产金融过度杠杆化风险。
• 2021年房地产市场呈现下行压力，部分城市出台限价、限跌等政策以稳定市场。

风险提示

• 房地产行业政策可能超预期，影响市场走势。
• 个别房企信用风险上升，可能引发系统性风险。
• 房地产市场调控政策持续，可能导致房价进一步调整。

政策支持

• 2021年中央经济工作会议提出“解决好大城市住房突出问题”，推动保障性租赁住房建设。
• 多项政策支持租赁住房发展，如土地政策、税费减免、金融支持等。
• 房地产税试点逐步推进，未来可能扩大征税范围，提高税率以增强调节作用。

结论

实现共同富裕的房地产路径是一个长期、系统性工程，需通过稳增长、防风险和补短板三条路径，推动房地产行业健康发展，促进社会财富公平分配，实现全体人民“住有所居”的目标。