2015年-IMF国际货币组织全球_United_States_Selected_Issues_16页_593kb

报告摘要

美国住房金融问题总结

核心内容

本报告分析了美国住房金融体系在2008-09年金融危机后的现状及改革路径，指出尽管已采取多项措施解决结构性问题，但住房金融改革仍是最重要的未完成任务。报告强调了政府担保机构（如Fannie Mae和Freddie Mac）在当前体系中的关键作用及其带来的风险，同时探讨了改革方向和可能的政策选择。

主要观点

住房金融体系的重要性
住房金融市场是美国金融体系的重要组成部分，其规模庞大，占非金融私人部门债务的很大一部分。住房金融体系的稳定对整体经济具有重大影响。
政府担保的主导地位
政府担保在住房金融体系中占据主导地位，联邦政府支持超过60%的贷款，并通过FHA保险、VA担保以及GSEs的活动，提供广泛的支持。这种支持导致了道德风险、市场竞争失衡以及对纳税人的财政负担。
道德风险与财政风险
GSEs的隐性政府担保使道德风险加剧，其高杠杆率和风险承担行为可能影响整个金融系统的稳定性。此外，政府担保带来的潜在财政责任可能超过其带来的收益。
住房金融改革的停滞
GSEs改革在保守监护下停滞，导致政策不确定性。多项立法提案已提出，但因政治分歧未能推进。改革的不确定性也影响了其他住房金融政策的实施。
改革方向与目标
改革目标是建立一个混合的公私市场，减少政府担保带来的风险，同时保持一定的信用可得性。该体系包括：
- 建立一个基于现有基础设施的公共机构，以标准化和自动化抵押贷款数据；
- 将Fannie Mae和Freddie Mac转变为规模较小的实体，通过风险共享机制转移风险；
- 增强私人抵押贷款保险公司的角色，并确保其资本充足；
- 明确政府的财政支持范围，仅限于重大危机；
- 推动抵押贷款定价机制的透明化，减少交叉补贴。

关键信息

住房金融现状

房贷市场是美国最大的非金融私人部门债务来源，规模约10万亿美元。
证券化是美国房贷市场的主要融资方式，但受到政府担保的影响，存在道德风险和市场扭曲。
30年固定利率房贷（FRM）具有无提前还款罚金的特点，但其成本较高，且大部分借款人会在10年内出售房产。
政府担保的定价基于社会政策目标，而非实际风险，导致私人机构难以进入市场。

改革措施与进展

《多德-弗兰克法案》第XIV条
由CFPB主导，推动了贷款发放标准、消费者保护、贷款服务标准等方面的改革。
风险保留规则
2014年实施，要求证券化交易中保留一定比例的风险，以减少道德风险。
信用评级机构改革
SEC于2014年出台新规，提高评级质量，增强信用评级机构的透明度和问责性。
FHFA的行动
FHFA加强了对GSEs的监管，推动了风险共享交易，并对抵押贷款保险资格进行了明确。

未来路径

建立公私混合市场
建议构建一个公私合作的住房金融体系，以平衡财政风险和信用可得性。
推动私人证券化市场（PLS）复苏
需要解决遗留问题、提高透明度、减少法律纠纷，并重建市场信心。
加强监管协调
需要多个监管机构之间的协调，以确保非银行机构的合规性和市场稳定性。
定期评估政策效果
包括对QM和QRM规则的定期审查，以及对抵押贷款保险公司的资本要求和监管政策的评估。

其他考虑

社会目标与财政成本
政府支持住房可负担性和广泛住房拥有率，但这些政策带来了较高的隐性财政成本，且主要惠及高收入家庭。
抵押贷款定价机制
需要对固定利率房贷的提前还款条款进行透明化定价，以减少交叉补贴。

表格摘要

表1：GSE改革立法提案

项目	H.R. 2767 (PATH Act)	S. 1217 (Corker-Warner Bill, amended as Johnson-Crapo Bill)
总体目标	结束联邦控制，私有化住房金融体系	明确联邦政府的角色，由抵押贷款借款人支付
最终GSE规模	五年内完全退出	五年内完全退出
GSE资产处置路径	GSEs进入清算，资产逐步出售	五年内停止新业务，资产逐年减少
风险共享	私人部门承担全部风险	政府为符合条件的MBS提供灾难性损失保障，私人承担第一损失
公共机构角色	FHFA设立非政府、非营利的国家抵押贷款市场机构	FMIC负责风险共享、监管和标准制定
私人部门规则	建立覆盖债券市场、取消风险保留规则、增加信息披露	明确“覆盖证券”和“合格抵押贷款”标准，FMIC设立互助公司促进小银行参与
社会目标	仅限于FHA和VA/RHS贷款	建立住房信托基金、资本磁力基金和市场准入基金，支持低收入家庭住房

表2：FHFA的“代表与担保”政策

项目	2012年9月	2014年5月	2014年11月
适用贷款销售日期	2013年1月1日至2014年6月30日	2014年7月1日起	生效日期为2013年1月1日起
企业结算后连续支付月份数	36	36	36
允许的违约次数	0	2	2
质量控制审查通过后可获得救济	否	是	是
自动回购用于PMI撤销	是	否	否
贷款生命周期排除	是	是	明确定义

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