20131022-上海证券-房地产行业_宏观泡沫研究草根调研_杭州_鬼城_探密_12页_1mb

杭州“鬼城”探密总结

核心内容

本报告通过草根调研方式，对杭州“鬼城”现象进行分析，旨在探讨房地产行业泡沫背景下，某些住宅项目为何被贴上“鬼城”标签。报告指出，杭州“鬼城”并非传统意义上的空置率高的“鬼城”，而是反映了一种新的城市生活状态——“卧城”或“睡城”。

主要观点

• “鬼城”标签的误用：杭州“鬼城”并非指整个城市或区域的空置率高，而是指某些大型住宅项目在建成初期由于商业配套未完善，导致人气不足，从而被媒体误认为“鬼城”。
• 项目定位与现实的差异：项目虽以欧洲风格为卖点，但实际居民生活需求与商业配套未能完全匹配，导致部分居民虽已入住，但生活便利性不足。
• 入住率较高：通过观察酒店门童、儿童活动情况等，报告推断项目入住率较高，空置率较低，说明项目本身具备吸引力。
• 城市布局趋势探讨：报告提出，随着高房价的现实，工作与生活空间的分离可能成为一种趋势，即“睡城”模式。

关键信息

1. 路透报道引发关注

• 2013年8月8日，路透报道杭州“天都城”项目因入住率低被称作“鬼城”。
• 项目模仿欧洲建筑风格，修建了“埃菲尔铁塔”，但实际入住率不高，成为婚纱摄影基地。

2. 项目位置与交通

• 天都城位于杭州与余杭之间，虽未通达地铁，但余杭本身具备一定吸引力。
• 地铁尚未普及，对项目影响有限。

3. 项目开发与建设质量

• 项目开发名实相符，整体格局和功能建设均达标。
• 项目为大型社区，配套设施较为齐全，包括酒店、学校、主题公园等。

4. 商业配套不足

• 底层商铺大多未开业，导致社区缺乏活力。
• 商业定位与居民实际需求存在差距，居民更倾向于实用而非欧洲小资情调。

5. 入住率与社区状态

• 根据酒店门童观察和儿童活动情况，项目入住率超过90%。
• 社区绿化良好，环境安静，具备一定的居住品质。

6. “鬼城”真相：睡城、卧城

• “鬼城”实际上是“睡城”或“卧城”的体现，即居民在城市中心工作，而在郊区居住。
• 项目三期正在建设中，面积达50万平方米，说明开发销售状况良好。

结论

杭州“鬼城”现象是房地产市场发展过程中的一种特殊表现，反映了城市结构与居民需求之间的错位。项目本身并未出现大规模空置，而是因商业配套不完善导致人气不足。这种“睡城”模式是否符合未来城市发展趋势，仍需进一步观察与研究。