2023-04-27-港交所-恒盛地产_二零二二年年报_198页_3mb

报告摘要

恒盛地產控股有限公司年度總結

核心內容概覽

恒盛地產控股有限公司於2022年實現綜合銷售收入人民幣6,385.0百萬元，較2021年的3,317.6百萬元增長92.5%。然而，公司擁有人應佔虧損達人民幣297.4百萬元，較2021年的5,150.0百萬元大幅下降94.2%。截至2022年底，總借款為人民幣20,963.7百萬元，總土地儲備為5.9百萬平方米，平均樓面土地成本為每平方米人民幣1,597元。

主要觀點

市場環境：2022年國際環境複雜嚴峻，疫情對經濟和房地產市場造成深遠影響。中國經濟持續保有韌性及產業鏈潛力，但房地產市場仍處於低迷狀態。
銷售表現：2022年房地產銷售金額同比下降69.6%，銷售面積下降57.4%。銷售收入的大幅增長主要來自於上海及北京的高端項目，但平均售價因車庫及尾盤銷售而被拉低。
財務狀況：財務成本下降，借款總額略微上升，但總體財務負擔有所緩解。公司持續進行融資結構調整，以降低財務風險。
項目分布：公司主要項目集中在一線城市，但部分項目因市場低迷及政策影響，銷售表現較弱。公司正積極推進存量物業銷售，以改善現金流。
經營策略：公司堅持穩健發展，精簡機構與人員，強化運營與市場推廣，並持續關注政策動向，以提高資金使用效率。

關鍵信息

一、公司結構與管理層

董事會成員：丁向陽為主席，陸娟為執行董事，劉濤、胡金星、韓平為獨立非執行董事。
審核與薪酬委員會：劉濤為審核委員會主席，胡金星為薪酬委員會主席。
其他委員會：提名委員會與企業管治委員會由丁向陽、胡金星及韓平組成。
公司秘書：梁燕輝女士。
核數師：國富浩華(香港)會計師事務所有限公司。
法律顧問：Conyers Dill & Pearman。
註冊辦事處：Cayman Islands，Cricket Square, Hutchins Drive, P.O.Box 2681, Grand Cayman, KY1-1111。
總部及營業地點：香港灣仔港灣道6-8號瑞安中心15樓1508-10室；中國上海市徐匯區瑞寧路899號上海陽光濱江中心41樓。

二、業務回顧

銷售收入：2022年銷售收入為人民幣6,385.0百萬元，其中95.4%來自於一線城市項目，4.6%來自二、三線城市。
房地產銷售：全年實現房地產銷售金額人民幣2,079.5百萬元，同比下降69.6%；銷售面積為142,520平方米，同比下降57.4%。
項目分布：
- 上海地區：佔總銷售收入51.2%。
- 長三角地區：佔23.9%。
- 環渤海地區：佔4.0%。
- 東北地區：佔20.9%。
工程及開發：2022年竣工總建築面積約130,000平方米，新增開工面積約103,000平方米，總在建面積為2.2百萬平方米。
土地儲備：總土地儲備為5.9百萬平方米，其中11.3%位於一線城市，88.7%位於二、三線城市。平均樓面土地成本為人民幣1,597元/平方米。

三、財務回顧

收入與成本：
- 綜合銷售收入：人民幣6,385.0百萬元。
- 銷售成本：人民幣2,374.2百萬元，同比下降46.1%。
- 毛利：人民幣4,010.8百萬元，毛利率達62.8%。
其他收入：人民幣50.0百萬元，主要包括租金收入。
淨虧損：人民幣912.3百萬元，主要來自投資性物業的公平值虧損。
稅務支出：人民幣1,578.7百萬元，其中土地增值稅人民幣1,271.6百萬元，企業所得稅人民幣93.9百萬元。
流動資產與負債：
- 流動資產：約人民幣22,870.8百萬元，同比下降4.9%。
- 流動負債：人民幣45,566.7萬元，同比下降3.5%。
- 流動比率：0.50（2021年為0.51）。
借款與融資：
- 總借款：人民幣20,963.7百萬元，同比上升4.4%。
- 銀行借款：人民幣15,119,842千元。
- 債券：人民幣58,063千元。
- 非控股股東貸款：人民幣532,857千元。
- 其他借款：人民幣1,999,774千元。
- 借款到期日：主要集中在一年內及兩年內。
- 經過調整後的借款總額：人民幣20,963,726千元。
- 平均借款利率：9.3%，較往年的12%下降。

四、未來展望

市場趨勢：2023年房地產市場將依賴宏觀經濟修復及政策優化，市場信心需時間恢復。
政策影響：「房住不炒」政策不變，「因城施策」將繼續推進，政策紅利可能惠及行業。
公司策略：
- 優化財務結構，增加長期低息負債。
- 加強運營與銷售，提高資金使用效率。
- 通過不同渠道控制行政成本，包括優化人力資源與薪酬結構。
- 推動存量物業銷售，加快商業資產的溢價空間。
- 儘可能減少財務成本，確保企業持續健康發展。

五、持續經營與緩解措施

財務壓力：公司面臨流動性問題，部分借款逾期，導致交叉違約。
改善措施：
- 與貸款人協商修改貸款條款，延展及置換貸款。
- 加快預售及銷售已落成物業，提高現金流。
- 儘可能收回未收銷售所得款項。
- 控制行政成本，優化運營。
預售許可證：預計2023年中旬開始推出二至三個現有項目分期物業。