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九鼎投资（600053.SH）总结

核心内容

九鼎投资是一家依托专业投研体系、深度项目开发体系及并行退出机制的私募股权投资公司。通过一系列资本运作，九鼎投资成功借壳中江地产，实现从房地产公司向PE龙头企业的转型，并成为“中国PE第一股”。公司当前目标估值为45.14元，对应市值738亿元，目标价较当前股价32.24元有40%的增长空间。

主要观点

1. 公司重组方案
   九鼎投资通过收购中江集团100%股权，获得中江地产控制权，并将昆吾九鼎注入上市公司，实现PE与房地产并行发展。同时，通过定向增发募集120亿元资金，用于基金投资和“小巨人”计划。公司股权结构经过调整后，同创九鼎持有公司近90%股权。

2. PE行业迎来黄金发展时期
   政策红利（如“大众创新、万众创业”、国企改革、供给侧改革、深港通、新三板分层制度、注册制等）推动PE行业进入快速发展阶段。多层次资本市场体系的完善将提升退出效率，拓宽退出渠道，提升行业整体回报率。

3. 昆吾九鼎：PE行业龙头
   昆吾九鼎作为九鼎投资的核心业务平台，连续七年位列“中国私募股权投资十强”，具备成熟的募投管退机制、全行业覆盖的投资团队、完善的风控体系及丰富的项目储备，是PE行业中的佼佼者。

关键信息

公司基础数据

• 目标估值：45.14元
• 当前股价：32.24元
• 总股本：43354万股
• 总市值：155亿元
• 每股净资产（MRQ）：2.7元
• ROE（TTM）：26.5%
• 资产负债率：72.5%
• 主要股东：江西中江集团有限责任公司，持股比例72.37%

财务数据与估值

• 2014年：主营收入444.57百万，净利润181.76百万
• 2015年：主营收入690.03百万，净利润271.15百万
• 2016E：主营收入2514.87百万，净利润830.94百万
• 2017E：主营收入3730.54百万，净利润1334.22百万
• 2018E：主营收入5384.16百万，净利润2009.62百万
• 每股收益（EPS）：2016E为0.48元，2017E为0.76元，2018E为1.15元

资本市场改革与PE行业前景

• PE行业周期：PE投资周期长，一般为5~7年，需关注退出渠道和效率。
• 退出方式：包括IPO、新三板挂牌、并购退出等，其中新三板挂牌成为主流方式。
• PE基金规模：2015年底累计实缴规模274.59亿元，累计投资规模237.04亿元。
• 退出IRR：累计完全退出项目综合IRR为29.08%，已退出项目综合IRR超过30%。
• 行业趋势：PE行业在政策支持下快速发展，预计2016-2018年净利润分别为8.31亿、13.34亿、20.10亿，EPS分别为0.48元、0.76元、1.15元。

公司看点：昆吾九鼎

• 组织架构：昆吾九鼎拥有覆盖全国及海外的项目开发团队，以及专业投研体系和完善的风控体系。
• 项目储备：公司项目开发超过20000个，完成尽调3000余企业，完成投资274个。
• 退出渠道：IPO和新三板挂牌是主要退出方式，公司已投项目中，91个进入新三板，32个进入A股市场。
• 盈利模式：昆吾九鼎采用流水线PE工厂模式，实现持续增长，2015年实现营业总收入6.90亿元，净利润2.74亿元。

房地产业务

• 项目情况：公司主要地产项目为“紫金城”，位于南昌东湖区，总建筑面积103.5万平米，权益货值合计约70亿元。
• 潜在收益：假设住宅和商办物业在三年内完成去化，预计地产业务收入中枢为8.5亿元，净利中枢为1.3亿元，每股收益为0.08元。

风险提示

• 定增方案进度低于预期：可能影响公司资本运作效率。
• 政策风险：PE行业受政策影响较大，需关注政策变动对退出渠道和投资环境的影响。

总结

九鼎投资凭借其强大的PE业务平台昆吾九鼎和资本运作能力，实现了从房地产公司向PE龙头企业的转型。公司依托政策红利，PE行业迎来黄金发展期，未来业绩有望持续增长。昆吾九鼎具备成熟的募投管退机制、丰富的项目储备和高效的退出渠道，是公司盈利的主要来源。公司未来增长潜力巨大，目标价45.14元对应市值738亿元，具有40%的上涨空间。