宏观专题：芳林新叶催陈叶，REITs的天时地利-20220418-西南证券-17页_1mb

REITs发展分析总结

核心内容

REITs（不动产投资信托基金）作为重要的金融工具，近年来在中国市场发展迅速。本文从政策扩围、全球紧缩背景下的表现、海外养老基金配置趋势以及我国REITs的细分赛道四个方面对REITs的发展进行了深入分析，认为我国REITs未来具有较大的发展潜力。

主要观点

1. 从基建到保障房，两个角度的REITs扩围

• 纵向扩围：基础设施REITs试点范围扩大，鼓励更多优质项目参与，同时引入扩募机制，促进存量REITs规模增长。
• 横向扩围：保障性租赁住房REITs被纳入试点范围，成为REITs扩围的重要方向之一。
• 政策支持：多地出台专项支持政策，鼓励企业参与REITs项目，如北京、上海、广州、深圳等城市提出保障性租赁住房建设目标，部分企业已启动相关REITs项目筹备。

2. 全球紧缩浪潮，从历史和当下看REITs表现

• 加息期间REITs表现：REITs在加息期间大多实现正回报，且在加息后12个月的表现优于股市。
• 影响因素：REITs的表现不仅与利率有关，还受到债务水平、股息支付、租金等因素影响。
• 子行业差异：住宅、仓储等子行业在波动期间变现较稳定，表现优于其他高波动性子行业。
• 支撑因素：REITs已加强资产负债表，债务平均期限较长，未来仍可享受低利率红利；同时，全球房地产需求旺盛，通胀环境下REITs回报可期。

3. 海外养老基金中上市REITs配置较低，未来比例或升高

• REITs市值增长：截至2021年末，全球上市REITs总股本市值约为2.5万亿美元。
• 养老基金配置趋势：养老基金对上市REITs的配置比例较低，但近年来呈现加速增长趋势。
• 配置价值增强：REITs投资领域拓宽，涵盖数据中心、信号塔、工业物流等新兴领域；同时，REITs的收益表现优于私募基金，且与股市、债市相关性较低。

4. 我国REITs的细分赛道

• 基建领域：预计未来将重点发展水利建设项目、新型电力系统和工业互联网。
• 房地产方向：保障性租赁住房REITs将成为重点，同时医疗保健相关房地产REITs（如养老地产）也值得关注。
• 政策支持：国家已出台多项政策支持保障性租赁住房REITs发展，相关企业积极筹备。

关键信息

• REITs扩围：我国基础设施REITs试点范围扩大，保障性租赁住房REITs纳入试点，未来将重点发展水利、新基建、交通基础设施等。
• 税收优惠：2022年1月，财政部、税务总局发布税收优惠政策，降低REITs设立和运营环节的税负，未来或扩展至其他税种。
• 全球表现：REITs在加息周期中表现优于股市，尤其在住宅、仓储等子行业表现较为稳定。
• 养老基金配置：养老基金对REITs的配置比例较低，但近年来增长趋势明显，未来有望提高。
• 风险提示：海外紧缩节奏超预期，国内复苏不及预期可能对REITs发展造成不利影响。

政策与市场动态

• 税收政策：REITs设立和运营环节的税收优惠已落地，未来或进一步扩展。
• 市场表现：我国REITs市场表现良好，平均涨幅达22.86%，部分项目涨幅显著。
• 项目数量：全国实质性推进基础设施REITs发行准备的项目接近100个，涉及多个领域。
• 地方政策：多地出台政策支持保障性租赁住房建设，推动REITs发展。

总结

我国REITs在政策支持、市场表现、细分赛道等方面均展现出良好的发展前景。未来，随着税收优惠的落地和市场机制的完善，REITs将在基础设施和房地产领域发挥更大作用，成为推动经济发展的新引擎。