按区认定首套房能否给市场带来起色？20240912-9份_8页_1mb

政策研究 “按区认定首套房”能否给市场带来起色？

核心内容

“按区认定首套房”政策是近年来房地产调控政策精细化的重要体现，旨在通过放宽贷款政策，刺激购房需求，缓解市场压力。该政策已在全国超过20个城市实施，包括重庆、成都、杭州等重点二线城市。政策的核心在于，只要购房者在意向购房区域内没有房产，即可享受首套房贷款优惠，如较低首付和利率。然而，该政策是否能有效提振市场，还需结合市场供需结构、客户行为变化等因素综合分析。

主要观点

1. 市场特征：高库存与改善型需求旺盛

• 高库存压力：多数实施该政策的城市面临较长的出清周期，超过12个月，部分城市如大连、兰州、芜湖、青岛甚至达到47个月，表明新房销售困难，开发商资金压力大。
• 改善型需求强烈：90-120平米的3房是需求主力，占比平均为29%；部分城市如昆明、成都、苏州等，140-180平米的4房需求也占据第二位，甚至超越3房，显示改善型购房者对大户型的需求显著增长。
• 新房找房热度下滑：政策出台前，新房找房热度普遍下降，其中合肥、苏州、兰州、青岛、佛山、大连的累计同比下滑均达到或超过10%。而二手房市场热度相对稳定，甚至部分城市出现上扬趋势。

2. 政策效果：部分城市有所改善，但整体作用有限

• 找房热度收窄：政策执行后，大部分重点城市的找房热度下降幅度有所收窄，尤其在二手房市场表现更为明显。
• 客户观望情绪缓解：客户观望系数普遍下降，说明购房者入市意愿增强。但新房客户观望情绪依然较高，如天津、昆明、杭州、南昌等城市，新房观望系数仍处于高位。
• 政策效果因城市而异：昆明在政策实施后新房市场热度未明显提升，反而新房价格持续下跌；杭州和南昌虽然政策效果较昆明好，但库存周期较短，市场供需关系已较为平衡。

3. 供需不匹配：户型结构是关键

• 新房市场供不应求：140-180平米的4房产品在多数城市存在较大供应缺口，尤其昆明新房供应集中在90-120平米，而需求主要集中在大户型，导致供需严重失衡。
• 二手房市场相对匹配：尽管部分城市如昆明的二手房市场供需也存在不匹配，但整体情况略好于新房。
• 供需不匹配度数据：云洞察数据显示，部分城市如苏州、合肥、成都、天津等，大户型产品（如140-180平米）的不匹配度为负值，表明需求远大于供应。

关键信息

• 政策实施城市：重庆、成都、杭州、昆明、兰州、大连、青岛、合肥、苏州、佛山、天津、南昌等。
• 出清周期：多数城市超过12个月，部分城市如大连、兰州达47个月，显示库存压力巨大。
• 户型需求结构：3房为主力，大户型（如4房）需求增长明显，尤其在改善型购房群体中。
• 政策效果：对新房市场刺激有限，主要体现在二手房市场，部分城市新房价格持续下跌。
• 建议方向：
  • 放宽户口限制，激励人才购房；
  • 优化土地出让指标，增加大户型供应；
  • 推动产品结构革新，满足改善型需求；
  • 政府可考虑收购小户型商品房，转为保障性住房，缓解库存压力。

结论

“按区认定首套房”政策虽在一定程度上缓解了部分城市的购房门槛，但对新房市场提振效果有限，尤其在户型结构不匹配的情况下。要实现房地产市场的真正回暖，政策支持需与产品结构调整相结合，提升市场供需匹配度，才能有效促进市场健康发展。