20230305-光大证券-房地产_对2023年政府工作报告的点评-防范化解行业金融风险_全面发展住房租赁市场_2页

行业研究总结：防范化解行业金融风险，全面发展住房租赁市场

核心内容

2023年政府工作报告明确指出，房地产行业平稳发展是当前经济工作的重要组成部分，重点在于有效防范化解重大经济金融风险和全面推进住房租赁市场发展。报告强调了金融风险防控、房企资产负债改善、地方债务优化等关键议题，并将住房保障体系建设列为八大工作重点之一，以支持刚性和改善性住房需求，解决新市民、青年人等群体的住房问题。

主要观点

1. 防范化解房地产金融风险

• 政策导向：政府工作报告提出要“有效防范化解优质头部房企风险”，改善其资产负债状况，防止无序扩张。
• 金融化泡沫化势头缓解：在严控负债规模的背景下，房地产高杠杆扩张路径受限，金融化泡沫化趋势得到实质性扭转。
• 政策支持：通过“三支箭”等系列支持政策，市场信心逐步恢复，民营房企融资环境改善，部分企业如中骏集团、新城控股等已恢复拿地能力。

2. 全面发展住房租赁市场

• 租购并举：住房租赁市场发展已成为房地产长效机制建设的重要内容。
• REITs支持：加强住房保障体系建设预期将推动保租房REITs加速落地，引导社会资金有序投资租赁领域。
• 供需平衡：通过优化住房结构，缓解大城市住房供需不平衡问题，提升核心城市对高层次人才的吸引力，释放消费潜力，促进市场长期平稳发展。

关键信息

政策方向

• 供给侧：多部委通过信贷、债券、股权等多种方式支持房企融资，提升政策执行的可操作性。
• 需求侧：5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准、下调首付比例及按揭利率、发放购房补贴等。

投资建议

1. 核心城市龙头房企：关注土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的房企，如保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等，预期市占率与ROE将提升。
2. 多元化业务房企：关注先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，如万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等。
3. REITs资源房企：关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企，如华润置地、上海临港等，未来有望通过REITs提高资产回报率。

风险分析

• 政策推进不及预期：房地产行业宽松政策可能未能如期落地。
• 市场需求不足：房地产市场需求可能低于预期。
• 项目竣工延迟：房企项目竣工进度可能不及预期。
• 多元化经营不佳：部分房企在多元化业务发展上可能表现不佳。

评级与估值说明

• 行业及公司评级：

  • 买入：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上
  • 增持：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%
  • 中性：未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%
  • 减持：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%
  • 卖出：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上
  • 无评级：因无法获取必要的资料或存在重大不确定性事件，无法给出明确投资评级

• 基准指数：A股主板为沪深300指数；中小盘为中小板指；创业板为创业板指；新三板为新三板指数；港股为恒生指数。

附注

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联系信息

• 分析师：何缅南

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