20150806-Maybank_KERPL-THE_REAL_DEALS_FUNDAMENTALS_DETERIORATE_33页_1mb
报告摘要
文档内容总结
核心内容
本报告分析了新加坡房地产市场的主要板块（住宅、办公、零售和工业）在2015年第二季度的表现及未来展望，并对相关开发商和REITs进行了投资评级与估值分析。
主要观点
住宅市场
- 基本面恶化：住宅、办公和零售市场的基本面持续下滑，而工业REITs在2Q15表现优于预期。
- 政策影响：政府维持冷却政策，认为房价下跌幅度较小，且在选举前不会放松政策。
- 开发商偏好：仍倾向于开发商而非REITs，因开发商可能在未来政策放松中受益，而REITs面临库存过剩、需求疲软及利率上升的挑战。
- 高端住宅更具价值：高端住宅价格跌幅较大，但仍有潜力，而大众市场住宅价格虽有回升，但整体表现疲软。
- 市场表现：High Park Residences以低于市场价的价格售出78%的单位，显示出大众市场住宅价格仍有下行压力。
办公市场
- 租金表现：租金在2Q15保持稳定，但租赁市场疲软，可能影响未来收益预期。
- 租金回溯放缓：部分REITs如Suntec REIT和CapitaGreen的租金回溯速度下降，显示市场承压。
- 投资观点：尽管利率上升可能对资本价值产生负面影响，但市场仍可能因经济状况改善而受益。
- 重点REITs：Keppel REIT被列为买入，因其租金回溯强劲；Suntec REIT和CCT被列为持有，因面临供应过剩和需求疲软的挑战。
零售市场
- 租金和空置率：租金首次出现同比下跌，空置率连续第六个季度上升，尤其在City Hall区域表现明显。
- CMT表现疲软：CMT在2Q15业绩低于预期，其在Jurong和City Hall区域面临激烈竞争。
- Starhill Global REIT：被列为买入，因其租金回溯表现良好，且有明确的收益增长驱动。
- 市场风险：由于就业和收入增长放缓，对零售REITs的前景持谨慎态度。
工业市场
- 租金与空置率：租金下降以换取更高的空置率，整体空置率上升至93.3%。
- REITs表现：Areit和MIT的租金回溯优于预期，从而超出市场预期，而Cache因租金激励过高表现不佳。
- 投资前景：尽管市场整体疲软，但工业REITs仍被看好，特别是MIT因其BTS项目可缓解工厂供应过剩问题。
关键信息
住宅市场
- High Park Residences：销售表现强劲，售出78%的单位，平均售价为SGD970 psf，低于竞争对手。
- 价格走势：OCR（大众市场）房价下跌1.1%，而CCR（高端市场）房价下跌7.5%。
- 政策影响：若冷却政策不放松，房价可能进一步下跌，空置率上升可能加剧市场压力。
办公市场
- 租金走势：CBRE将Grade A办公室租金下调至SGD11.30 psf pm，资本价值维持SGD2,850 psf。
- 租赁到期风险：Suntec REIT面临大量租赁到期，可能影响其未来收益。
- 市场预期：租金回溯放缓，对市场租金增长预期持谨慎态度。
零售市场
- CMT表现：2Q15业绩低于预期，租金回溯降至3.1%，其在City Hall和Jurong区域面临竞争压力。
- Starhill Global REIT：被列为买入，因其在Orchard Road的资产表现良好，且有明确的收益增长点。
- 市场前景：零售REITs面临空置率上升和租金下跌的双重压力，尤其是City Hall区域。
工业市场
- 租金与空置率：工业租金下降，但空置率上升，显示市场供需失衡。
- MIT表现：被列为买入，因其资产表现稳健，且有BTS项目可缓解供应过剩问题。
- Cache表现：因租金激励过高，业绩不佳，但仍有潜力因DHL的定制物业而改善。
投资评级与估值
开发商
| 公司名称 | 评级 | 当前价格 | 目标价 | 上涨空间 | RNAV折扣 | P/BV |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Wing Tai | BUY | 1.88 | 2.37 | 26.1% | (48) | 0.47 |
| Ho Bee Land | BUY | 2.02 | 2.75 | 36.1% | (52) | 0.51 |
| City Developments | BUY | 9.43 | 11.40 | 20.9% | (30) | 1.04 |
| CapitaLand | BUY | 3.24 | 3.95 | 21.9% | (30) | 0.80 |
| OUE | HOLD | 1.92 | 2.35 | 22.4% | (51) | 0.44 |
REITs
零售REITs
| 公司名称 | 评级 | 当前价格 | 目标价 | 上涨空间 | 利润收益率 | P/BV |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CapitaLand Mall Trust | SELL | 2.06 | 1.96 | -5.1% | 5.30 | 1.14 |
| Starhill Global REIT | BUY | 0.84 | 0.96 | 13.9% | 6.00 | 0.90 |
工业REITs
| 公司名称 | 评级 | 当前价格 | 目标价 | 上涨空间 | 利润收益率 | P/BV |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mapletree Ind. Trust | BUY | 1.53 | 1.77 | 15.7% | 6.82 | 1.16 |
| Cache Log. Trust | BUY | 1.06 | 1.33 | 25.5% | 8.08 | 1.08 |
办公REITs
| 公司名称 | 评级 | 当前价格 | 目标价 | 上涨空间 | 利润收益率 | P/BV |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Keppel REIT | BUY | 1.06 | 1.32 | 24.5% | 6.37 | 0.75 |
| Suntec REIT | HOLD | 1.68 | 1.89 | 12.5% | 5.94 | 0.79 |
分析师信息
-
Derrick Heng, CFA
电话：(65) 6231 5843
邮箱：derrickheng@maybank-ke.com.sg -
Joshua Tan
电话：(65) 6231 5850
邮箱：joshuatan@maybank-ke.com.sg
总体投资策略
- 短期催化剂缺乏：冷却政策仍在执行，市场缺乏明确的利好信号。
- 开发商优于REITs：认为开发商在政策放松后可能有更多机会，而REITs面临库存过剩、需求疲软和利率上升的挑战。
- REITs策略调整：正在重新评估REITs的投资策略，尤其关注工业REITs的潜力。
风险与催化剂
- 风险：住宅价格下跌、零售竞争加剧、办公市场供需失衡、利率上升。
- 催化剂：高端市场情绪反弹、政策放松、开发商资产出售、新的融资平台解锁资产价值。
展开完整摘要
试读结束，高清完整版pdf/doc/ppt,请点下载
