2024-09-20-港交所-万科企业_二零二四中期报告_106页_1mb

万科2024年中期报告分析总结

公司经营概况与财务表现

2024年上半年，万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）面临房地产行业调整的市场环境，报告期实现营业收入1,427.8亿元，同比下降28.9%，本公司股东应佔亏损98.5亿元，同比下降199.8%。业绩下滑主要原因包括：

• 房地产开发业务结算规模和毛利率显著下降
• 计提减值准备
• 部分非主业财务投资出现亏损
• 资产交易和股权处置采取更为坚决的行动，交易价格低于账面值

报告期财务数据显示：

• 毛利为9,653,926千元，同比下降74.52%
• 税前利润为-4,548,808千元，同比下降116.41%
• 基本每股收益为-0.83元，同比下降198.6%

核心业务发展情况

房地產開發

• 銷售與結算：上半年實現銷售面積939.5萬平方米，銷售金額1,273.3億元，位列14個城市銷售額第一；新開工及復工計容面積約411.7萬平方米，竣工計容面積約859.6萬平方米。
• 項目投資：上半年獲取3個新項目，總規劃計容建築面積24.6萬平方米，權益計容建築面積19.9萬平方米，平均地價為3,944元/平方米。報告期內，集團持續提升開發效率，打造領先的現房銷售能力。

物業服務

• 萬物雲實現營業收入176.3億元，同比增長9.5%，其中社區空間居住消費服務收入101.5億元，商企和城市空間綜合服務收入60.8億元。
• 深化“蝶城”戰略，累計完成200個蝶城流程改造，覆蓋1,337個住宅物業項目，佔在管項目比例超30%。

租賃住宅

• 租賃住宅業務（含非並表項目）實現營業收入17.3億元，同比增長5.3%。
• 觀塘1.5萬間，其中80.6%位於一線城市；出租率保持95.2%，GOP利潤率接近90%。

商業開發與運營

• 本集團商業業務（含非並表項目）營業收入45.9億元，同比增長6.7%。
• 印力管理的商業項目營業收入27.1億元，整體出租率94.2%。

物流倉儲服務

• 萬緯物流實現經營收入人民幣19.4億元，其中高標庫營業收入10.7億元，同比下降6.0%；冷鏈營業收入8.8億元，同比增長8.4%。

公司治理与风险控制

财务状况

• 截至2024年6月30日，淨負債率62.0%，有息負債合計3,312.7億元。
• 短期銀行貸款及金融機構借款81,890,000千元，一年內到期的有息負債1,019.5億元，佔比30.8%。

主要風險

• 面臨的リスク包括地產行業持續調整、市場競爭加劇、融資環境變化等。
• 已建立完善的風險管理體系，通過多種措施控制融資風險和經營風險。

未来展望与战略调整

核心發展方向

• 堅決落實“一攬子方案”，圍繞“保交房，保兌付，轉型高質量發展”三大主線開展工作。
• 聚焦綜合住區開發、物業服務和租賃住宅三大核心業務，積極推進非主業投資退出。

具體發展策略

1. 房地產開發：強銷售與保交付，積極推動銷售回款，以現金流安全為核心開展各項工作，強化產品、代建、現房銷售能力優勢。
2. 物業服務：保品質與拓市場，夯實基礎服務能力，提供高品質基礎物業服務；依托品牌優勢及區域密度優勢，圍繞蝶城戰略積極拓展市場。
3. 租賃住宅：提效率與創價值，提升項目運營效率；優化資產質量，創新合作模式，培育合格資產，打造多渠道的退出路徑。
4. 物流倉儲：聚焦冷鏈與核心城市，完善倉網佈局；打造標準化產品服務，完善供應鏈一體化解決方案的服務能力。

降本增效措施

• 強化瘦身健體和降本增效，預計2024年年度管理費用同比再降15%。
• 更新組織機制，強化瘦身健體；基於實際需求差異化設定組織架構；減少組織層級，縮短決策鏈條，提高決策效率和質量。

環境與社會責任

1. 可持續發展：公司秉持“為最廣大的利益相關方、創造更長遠的真實價值”的事業使命，不斷探索實现綠色可持續的高質量發展新路徑。
2. ESG表現：公司獲得深圳證券交易所國證指數ESG評級AA級、HSSUS A+評級、WIND ESG評級AA級等多項認證。
3. 碳中和目標：公司高度重視綠色環保技術的研發及創新，圍繞綠色建築、智慧運維、生態環境、可再生能源、廢棄物處理等方面深入開展研究，以創新理念和創新成果促進人居、生活、環境的可持續發展。

重要事項

1. 股東權益變動：截至2024年6月30日，公司總股數為11,930,709,471股（含庫存股），其中A股9,724,196,533股，H股2,206,512,938股。
2. 債券情況：公司不存在逾期未償還債券本金或利息的情形。
3. 股息分配：2024年半年度不派發現金紅利、不送紅股，不進行公積金轉增股本。

結論

万科在2024年上半年面临嚴峻的市場挑戰，業績出現大幅下滑。面對嚴峻的經營挑戰，公司正通過“一攬子方案”積極化解風險，轉型高質量發展。公司將繼續聚焦主業，通過降本增效、優化財務結構、提升運營效率等措施，努力恢復盈利能力和市場競爭力。