深度报告-20230730-开源证券-房地产行业深度报告_城市更新系列报告一_房票制度_实现居民_开发商_政府三方互惠_18页_1mb

房票安置：政府推动地产市场复苏的新举措

分析师观点：
房票安置是政府给予被拆迁人的一种补偿方式，旨在提高安置效率，增强居民自主性和优惠力度，同时也为开发商创造销售机会，并减轻政府财政压力。政策在地产市场低迷时期重新得到重视，以促进市场回暖。

1、房票安置的背景和机制

• 政策历史与发展阶段：

  • 由浙江、安徽、江苏等多地率先试行，尤其在2014-2018年结合PSL支持棚改货币化阶段迅速推广。
  • 2018年后受政策退潮影响，2022年起随着房地产市场低迷再次受到重视。

• 操作流程：

  1. 政府与被征收人签约并发放房票；
  2. 被征收人持房票挑选房源购房；
  3. 开发商凭房票向政府结算房款。

2、政策的利好效应

• 居民端：

  • 提供补贴、税收减免、房源选择更多（包括二手房），降低购房成本。
  • 因城市施策，部分城市给予购房奖励达5%以上。

• 政府端：

  • 替代一次性大额现金支出，通过分期结算缓解短期财政压力。
  • 同时促进城市更新，提升财政收入潜力。

• 房企端：

  • 获得短期购房需求，加快去库存，特别是政府指定房源提供稳定订单。

3、当前推进难点

• 限制条件多：使用期限（多数为1~3年）、购房面积受限、不得转让、不计入限购等。

• 资金压力：地方政府需承担兑付责任，财政紧张可能影响房票兑现。

• 房企结款风险：房企担心款结算周期长、“强制降价”政策等。

4、后续展望与建议

为扩大房票影响力，开放市场空间：

• 扩大适用范围至城市更新、老旧小区改造；
• 优化政策细节（延长使用期限、减少限制）；
• 加强政府资金保障与监管，确保操作透明、可执行。

5、投资建议

分析师建议投资者关注：

• 优质央国企：保利发展、招商蛇口、建发股份、中国海外发展。
• 财务稳健的民企和混合所有制企业：万科A、金地集团、新城控股、美的置业。

6、风险提示

• 政策执行力度不确定；
• 市场修复低于预期；
• 地方债务风险上升可能拉低房地产信心。